Conseil syndical

Le conseil syndical peut-il décider de travaux ?

Publié le 30 octobre 2026

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Membres du conseil syndical examinant des devis et plans de travaux devant une copropriété en chantier

En principe, le conseil syndical ne peut pas décider seul de travaux engageant la copropriété. Les travaux relevant d’une décision collective sont votés par l’assemblée générale, puis exécutés par le syndic. Le conseil syndical assiste le syndic, contrôle sa gestion, examine les devis et peut donner son avis, mais il ne remplace pas automatiquement l’assemblée générale.

Il existe toutefois une exception importante : lorsque l’assemblée générale lui accorde une délégation de pouvoirs conforme aux articles 21-1 et suivants de la loi du 10 juillet 1965, le conseil syndical peut prendre certaines décisions qui relèvent normalement de la majorité simple de l’article 24. Cette délégation peut donc concerner certains travaux, notamment des travaux de conservation ou de sécurité relevant de cette majorité.

En 2026, cette possibilité est strictement encadrée : le conseil syndical doit comporter au moins trois membres, l’assemblée générale doit voter la délégation à la majorité de l’article 25, fixer les montants maximums disponibles et limiter la durée de la délégation à deux ans au maximum. Pour certains travaux hors budget prévisionnel, le décret du 17 mars 1967 modifié fin 2025 impose même que l’assemblée fixe un montant maximum spécifique pour chaque dépense concernée.

Autrement dit : le conseil syndical peut parfois décider de travaux, mais jamais simplement parce qu’il estime qu’ils sont utiles. Il faut d’abord identifier la majorité applicable aux travaux et vérifier l’existence, l’objet et les limites d’une délégation régulière.

Qui décide normalement des travaux en copropriété ?

La règle de base est simple : les copropriétaires réunis en assemblée générale prennent les décisions qui dépassent la simple gestion courante lorsque la loi exige un vote.

L’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 soumet notamment à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance certains travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble ainsi qu’à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants.

Selon la nature des travaux, d’autres majorités peuvent s’appliquer, notamment celles des articles 25 ou 26.

Une fois les travaux votés, le syndic est chargé de mettre en œuvre la décision. L’ANIL rappelle que le syndic conclut le contrat avec l’entreprise, suit l’exécution du chantier et participe à sa réception.

Le conseil syndical intervient donc normalement en amont et pendant l’exécution :

analyse des devis ;
avis sur les entreprises ;
contrôle du contrat ;
suivi du budget ;
contrôle de l’avancement ;
vérification des factures ;
suivi de la réception et des réserves.

Mais sans délégation, il ne décide pas à lui seul que la copropriété va engager des travaux nécessitant un vote de l’assemblée.

Le conseil syndical peut-il décider de petits travaux ?

La taille financière des travaux ne suffit pas à répondre.

Il faut distinguer :

la gestion courante relevant du syndic ;
les travaux nécessitant une décision de l’assemblée générale ;
les travaux couverts par une délégation donnée au conseil syndical.

Une petite réparation d’entretien courant peut être engagée par le syndic dans le cadre de ses missions normales sans vote spécifique. Le conseil syndical peut être informé ou consulté, mais il ne devient pas pour autant l’auteur juridique de la décision.

À l’inverse, un montant modeste peut malgré tout concerner une décision qui relève de l’assemblée générale selon sa nature.

Le bon réflexe n’est donc pas de raisonner uniquement en euros, mais de se demander :

quelle est la nature juridique des travaux ?
quelle majorité est normalement applicable ?
une délégation existe-t-elle ?
quel est son montant maximum ?

Quand le conseil syndical peut-il réellement décider de travaux ?

L’article 21-1 de la loi du 10 juillet 1965 ouvre une possibilité importante.

Lorsque le conseil syndical comporte au moins trois membres, l’assemblée générale peut, à la majorité des voix de tous les copropriétaires, lui déléguer le pouvoir de prendre tout ou partie des décisions relevant de la majorité de l’article 24.

Cette délégation peut donc couvrir certains travaux relevant de cette majorité.

Exemples possibles, selon le contenu exact de la délégation :

certains travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble ;
certains travaux liés à la sécurité des occupants ;
certaines réparations importantes relevant de l’article 24 ;
une décision précise laissée à l’arbitrage du conseil dans une enveloppe votée.

Il ne suffit toutefois pas que les travaux relèvent de l’article 24. L’assemblée générale doit avoir effectivement voté la délégation et en avoir fixé le cadre.

La délégation peut-elle concerner tous les travaux ?

Non.

Le conseil syndical ne peut exercer, par le mécanisme général de l’article 21-1, que des décisions relevant normalement de la majorité de l’article 24.

Des travaux relevant de l’article 25 ou de l’article 26 ne basculent pas automatiquement dans les pouvoirs du conseil syndical.

Par exemple, l’article 25 vise notamment l’ensemble des travaux comportant transformation, addition ou amélioration. Ces décisions restent soumises aux règles de majorité correspondantes, sauf mécanisme juridique particulier applicable au dossier.

Il faut donc commencer par qualifier les travaux avant de regarder la délégation.

Une résolution du type « le conseil syndical pourra décider de tous les travaux qu’il estime utiles » serait beaucoup trop imprécise et ne peut pas être interprétée comme un blanc-seing permettant d’écarter les règles de majorité de la loi de 1965.

Quels sujets sont exclus de la délégation de l’article 21-1 ?

Même lorsqu’une délégation existe, certains sujets sont expressément exclus.

L’article 21-1 interdit notamment de déléguer :

l’approbation des comptes ;
la détermination du budget prévisionnel ;
les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par des modifications législatives ou réglementaires.

Le conseil syndical ne peut donc pas utiliser une délégation générale pour modifier à sa guise le budget ou approuver les comptes afin de financer des travaux.

Quel montant le conseil syndical peut-il engager ?

L’article 21-2 prévoit que l’assemblée générale fixe le montant maximum des sommes allouées au conseil syndical pour mettre en œuvre sa délégation.

Cette limite financière est essentielle.

Le conseil ne peut donc pas dépasser l’enveloppe qui lui a été accordée.

Depuis le décret du 22 décembre 2025 modifiant l’article 26-1 du décret du 17 mars 1967, le financement est encore plus précisément encadré :

un montant spécifique est alloué au conseil syndical dans le budget prévisionnel pour l’exercice de sa délégation ;
si la délégation porte sur des dépenses de travaux non comprises dans le budget prévisionnel, l’assemblée générale précise le montant maximum alloué pour chacune d’elles ;
les appels de fonds correspondants suivent les modalités réglementaires applicables.

Cette évolution renforce la traçabilité des dépenses déléguées.

Combien de temps une délégation peut-elle durer ?

L’article 21-3 fixe une durée maximale de deux ans.

La délégation peut être renouvelée, mais uniquement par une décision expresse de l’assemblée générale.

Elle ne se renouvelle donc pas silencieusement par habitude.

À l’expiration de la durée votée, le conseil syndical retrouve ses pouvoirs ordinaires si aucune nouvelle décision n’est intervenue.

Comment le conseil syndical prend-il sa décision ?

Lorsqu’il agit dans le cadre d’une délégation des articles 21-1 et suivants, le conseil syndical délibère collectivement.

L’article 21-5 prévoit que les décisions sont prises à la majorité des membres du conseil.

En cas de partage des voix, le président du conseil syndical a une voix prépondérante.

Le président ne décide donc pas seul dès le départ. Sa voix ne devient déterminante qu’en cas d’égalité.

Les décisions doivent ensuite être tracées.

L’article 21-1 du décret du 17 mars 1967 impose qu’elles soient consignées dans un procès-verbal signé par deux membres du conseil syndical. Ce procès-verbal mentionne les membres ayant participé à la délibération et le sens de leur vote, puis il est transmis au syndic pour inscription au registre.

Le conseil syndical doit-il rendre compte de ses décisions ?

Oui.

L’article 21-5 impose au conseil syndical de rendre compte de l’exercice de sa délégation devant l’assemblée générale appelée à voter l’approbation des comptes.

Il établit également un rapport pour informer les copropriétaires.

La délégation ne crée donc pas une zone de décision opaque.

Les copropriétaires doivent pouvoir savoir :

quelles décisions ont été prises ;
quels montants ont été engagés ;
quelles entreprises ont été retenues ;
comment l’enveloppe votée a été utilisée ;
quel est l’état des travaux.

Existe-t-il une délégation ponctuelle différente ?

Oui. Il existe également le mécanisme de l’article 25 a de la loi du 10 juillet 1965.

L’assemblée générale peut donner au syndic, au conseil syndical ou à une autre personne une délégation pour prendre un acte ou une décision relevant de l’article 24.

Le décret du 17 mars 1967, article 21, précise que la délégation doit mentionner expressément l’acte ou la décision déléguée et que le délégataire doit rendre compte à l’assemblée de son exécution.

Si la délégation autorise des dépenses, l’assemblée fixe le montant maximum correspondant.

Ce mécanisme permet par exemple à l’AG de ne pas revenir devant les copropriétaires pour un arbitrage très précisément identifié, tout en conservant son pouvoir de contrôle.

Le conseil syndical peut-il choisir l’entreprise ?

Il peut être amené à participer fortement au choix, voire à décider dans le cadre d’une délégation suffisamment précise.

Sans délégation, son rôle est principalement consultatif et de contrôle.

L’ANIL rappelle que l’assemblée générale fixe un montant à partir duquel la mise en concurrence des entreprises devient obligatoire. Le conseil syndical est fréquemment associé à cette consultation.

Il peut :

chercher plusieurs entreprises ;
analyser les devis ;
comparer les garanties ;
vérifier les prestations ;
formuler un avis ;
suivre les négociations.

Mais sauf délégation adaptée, le contrat reste signé par le syndic après décision de l’assemblée générale.

Consultation du conseil syndical et décision : attention à ne pas confondre

Le conseil syndical doit parfois être consulté sans pour autant recevoir le pouvoir de décider.

Exemple : l’assemblée générale fixe un montant des marchés et contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical est obligatoire.

Dans ce cas :

le conseil donne son avis ;
le syndic tient compte de la procédure applicable ;
mais l’avis du conseil ne transforme pas automatiquement celui-ci en décideur du marché.

Cette distinction évite une erreur fréquente : être consulté n’est pas être délégataire.

Et en cas de travaux urgents ?

La situation est différente.

En cas d’urgence, ce n’est pas le conseil syndical qui reçoit automatiquement le pouvoir de décider.

L’article 37 du décret du 17 mars 1967 prévoit que le syndic peut faire exécuter de sa propre initiative les travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble.

Il doit informer les copropriétaires et convoquer immédiatement une assemblée générale.

Pour l’ouverture du chantier et son premier approvisionnement, il peut demander une provision sans vote préalable, mais seulement après avoir pris l’avis du conseil syndical s’il existe, et dans la limite d’un tiers du devis estimatif.

Ici encore :

le conseil syndical donne un avis ; le syndic prend la décision d’urgence.

Il ne faut donc pas présenter les travaux urgents comme un pouvoir autonome du conseil syndical.

Le conseil syndical peut-il décider de travaux d’amélioration ?

En principe, les travaux comportant transformation, addition ou amélioration relèvent de l’article 25.

Ils ne sont donc pas couverts par la délégation générale de l’article 21-1, qui vise uniquement les décisions relevant de l’article 24.

Exemples :

création d’un nouvel équipement collectif ;
transformation significative des parties communes ;
travaux d’amélioration relevant de l’article 25.

Le conseil syndical peut préparer le dossier, demander des devis, analyser les options et recommander une solution.

Mais la décision revient à l’assemblée générale selon la majorité applicable.

Le conseil syndical peut-il dépasser le budget en cours de chantier ?

Pas librement.

Si une délégation fixe une enveloppe maximale, le conseil doit rester dans cette enveloppe.

Un avenant ou un imprévu conduisant à dépasser le montant autorisé doit être analysé avant tout engagement.

Selon le cas :

le montant supplémentaire peut rester couvert par une marge expressément prévue ;
une nouvelle décision du conseil peut être possible dans la limite de l’enveloppe ;
une nouvelle assemblée générale peut devenir nécessaire si le plafond est dépassé.

Le conseil ne doit jamais considérer la délégation comme une caisse sans limite.

Qui signe le contrat de travaux après la décision du conseil syndical ?

Le syndic reste en principe le représentant légal du syndicat des copropriétaires.

Le fait que le conseil syndical ait reçu le pouvoir de prendre une décision ne signifie pas nécessairement que ses membres remplacent le syndic pour tous les actes d’exécution.

En pratique, le conseil prend la décision dans le cadre de sa délégation, puis le syndic assure les actes de mise en œuvre relevant de sa mission de représentation et d’administration.

Il faut donc éviter qu’un président de conseil syndical signe seul un marché au nom du syndicat sans vérifier précisément le cadre juridique de la délégation et le rôle conservé par le syndic.

Le conseil syndical peut-il décider sans informer les copropriétaires ?

Non dans le sens d’une décision totalement opaque.

Lorsqu’il bénéficie d’une délégation, plusieurs mécanismes assurent la traçabilité :

procès-verbal de chaque décision ;
indication des membres ayant participé ;
mention du sens des votes ;
transmission au syndic ;
inscription au registre des procès-verbaux ;
rapport annuel aux copropriétaires ;
compte rendu devant l’assemblée générale.

Un copropriétaire peut donc demander à comprendre comment l’enveloppe déléguée a été utilisée.

Les membres du conseil syndical sont-ils couverts en responsabilité ?

Oui.

L’article 21-4 de la loi du 10 juillet 1965 impose au syndicat de souscrire une assurance de responsabilité civile pour chacun des membres du conseil syndical.

Cette assurance est particulièrement importante lorsque le conseil reçoit de véritables pouvoirs décisionnels.

Une délégation implique en effet une responsabilité accrue dans la manière dont les décisions sont préparées, votées et tracées.

Comment rédiger une bonne résolution de délégation de travaux ?

Une résolution claire réduit fortement les risques de contestation.

Elle devrait idéalement préciser :

la base juridique de la délégation ;
l’objet exact des travaux concernés ;
la nature des décisions que le conseil peut prendre ;
le montant maximum global ou le montant maximum propre à chaque dépense ;
la durée de la délégation ;
les éventuelles conditions de mise en concurrence ;
les modalités de compte rendu ;
les éventuelles limites techniques ou contractuelles.

Évitez les formulations vagues comme :

« Le conseil syndical est autorisé à gérer tous les travaux. »

Une délégation précise protège à la fois le conseil, le syndic et les copropriétaires.

Exemples concrets

Exemple 1 : réparation relevant de l’article 24 avec délégation

L’AG délègue au conseil syndical pendant un an le choix et la décision concernant la réfection d’une canalisation commune, dans une enveloppe maximale de 20 000 €.

Si les travaux relèvent bien de l’article 24 et si la résolution est correctement rédigée, le conseil peut décider dans la limite de cette délégation.

Exemple 2 : amélioration importante sans délégation possible au titre de l’article 21-1

La copropriété envisage de créer un nouvel équipement collectif relevant de l’article 25.

Le conseil peut préparer les devis et formuler une recommandation, mais l’assemblée générale doit prendre la décision selon la majorité applicable.

Exemple 3 : travaux urgents

Une canalisation principale éclate et menace l’immeuble.

Le syndic peut faire intervenir immédiatement une entreprise. Le conseil syndical est consulté sur la provision initiale prévue par l’article 37, mais ce n’est pas lui qui reçoit automatiquement la compétence d’urgence.

Exemple 4 : dépassement d’enveloppe

Le conseil dispose d’une délégation de 25 000 €. Le devis retenu atteint finalement 31 000 €.

Il ne peut pas simplement dépasser le plafond. Une nouvelle autorisation doit être envisagée selon le cadre applicable.

Les erreurs fréquentes à éviter

Confondre conseil syndical et syndic

Le conseil décide dans certaines délégations ; le syndic reste chargé de l’administration et de la représentation du syndicat.

Confondre avis et décision

La consultation obligatoire du conseil ne signifie pas qu’il choisit juridiquement l’entreprise.

Utiliser une délégation trop vague

Une délégation doit être encadrée et ne peut pas servir de blanc-seing.

Oublier le plafond financier

Le montant maximum voté est une limite réelle.

Oublier la durée

La délégation des articles 21-1 et suivants ne peut excéder deux ans sans renouvellement exprès.

Oublier la traçabilité

Les décisions du conseil sous délégation doivent être consignées et faire l’objet d’un compte rendu.

Check-list : le conseil syndical peut-il décider ces travaux ?

☐ Les travaux nécessitent-ils normalement un vote d’AG ?
☐ Relèvent-ils de l’article 24 ou d’une autre majorité ?
☐ Le conseil syndical comporte-t-il au moins trois membres si l’on utilise l’article 21-1 ?
☐ L’AG a-t-elle voté une délégation à la majorité de l’article 25 ?
☐ L’objet de la délégation couvre-t-il précisément ces travaux ?
☐ Le montant maximum a-t-il été fixé ?
☐ Pour des travaux hors budget prévisionnel, un plafond spécifique a-t-il été prévu ?
☐ La délégation est-elle toujours dans sa période de validité ?
☐ Le conseil a-t-il délibéré collectivement ?
☐ La décision a-t-elle été consignée dans un procès-verbal ?
☐ Le syndic a-t-il reçu le procès-verbal ?
☐ Les copropriétaires seront-ils informés dans le rapport du conseil ?
☐ Le conseil reste-t-il dans l’enveloppe votée ?
☐ S’agit-il en réalité d’une urgence relevant des pouvoirs du syndic ?

En résumé : oui, mais uniquement avec un pouvoir clairement délégué

Le conseil syndical ne dispose pas, par nature, du pouvoir de voter seul les travaux de la copropriété.

En principe, l’assemblée générale décide et le syndic exécute.

Mais lorsque le conseil syndical comporte au moins trois membres, l’assemblée générale peut lui déléguer certaines décisions relevant de l’article 24. Cette délégation est votée à la majorité de l’article 25, limitée dans le temps et encadrée financièrement.

Depuis fin 2025, lorsqu’elle concerne des dépenses de travaux hors budget prévisionnel, l’AG doit préciser le montant maximum alloué à chacune de ces dépenses.

Le conseil décide alors collectivement, consigne sa décision dans un procès-verbal et rend compte de l’utilisation de ses pouvoirs devant l’assemblée générale.

En revanche, les travaux relevant d’autres majorités, les dépassements de plafond et les urgences ne peuvent pas être absorbés artificiellement dans cette délégation.

La règle à retenir est donc simple : le conseil syndical ne décide pas parce qu’il le souhaite ; il décide parce que l’assemblée générale lui a donné un pouvoir précis, dans un cadre précis.

Pour replacer cette délégation dans l’ensemble de ses missions, consultez À quoi sert le conseil syndical ? et Quels sont les pouvoirs du président du conseil syndical ?.

Vous pouvez également rechercher votre syndic sur JeNoteMonSyndic et consulter sa fiche, ses avis et ses critères d’évaluation.

Questions fréquentes sur les travaux décidés par le conseil syndical

Le conseil syndical peut-il décider seul de travaux ?

Pas par principe. Les travaux nécessitant une décision collective sont normalement votés par l’assemblée générale. Le conseil syndical peut toutefois décider de certains travaux si l’AG lui a accordé une délégation de pouvoirs régulière couvrant des décisions relevant de l’article 24, dans la limite de l’objet, de la durée et des montants votés.

Quelle majorité faut-il pour déléguer des travaux au conseil syndical ?

La délégation prévue par l’article 21-1 est votée à la majorité des voix de tous les copropriétaires, soit la majorité de l’article 25. Elle suppose un conseil syndical composé d’au moins trois membres. Elle ne peut porter que sur des décisions relevant de l’article 24 et certaines matières sont expressément exclues.

Le conseil syndical peut-il dépasser le montant voté par l’AG ?

Non. L’assemblée générale doit fixer le montant maximum des sommes allouées au conseil syndical pour exercer sa délégation. Si le montant nécessaire dépasse le plafond, le conseil ne peut pas engager librement la dépense supplémentaire. Une nouvelle décision adaptée doit être obtenue. Pour des travaux hors budget prévisionnel, le décret prévoit désormais un plafond propre à chaque dépense concernée.

Le président du conseil syndical peut-il décider seul des travaux ?

Non. Dans le cadre d’une délégation des articles 21-1 et suivants, les décisions sont prises à la majorité des membres du conseil syndical. Le président n’a une voix prépondérante qu’en cas de partage des voix. Il ne dispose donc pas d’un pouvoir personnel lui permettant de décider seul du chantier.

Qui décide des travaux urgents ?

En cas d’urgence nécessaire à la sauvegarde de l’immeuble, c’est le syndic qui peut faire exécuter les travaux de sa propre initiative. Il doit informer les copropriétaires et convoquer immédiatement une AG. Pour la première provision destinée à l’ouverture du chantier, il prend l’avis du conseil syndical s’il existe. Le conseil donne donc un avis mais ne reçoit pas automatiquement le pouvoir d’urgence.

Combien de temps peut durer la délégation donnée au conseil syndical ?

La délégation prévue par l’article 21-1 est accordée pour une durée maximale de deux ans. Elle peut être renouvelée, mais uniquement par une décision expresse de l’assemblée générale. À défaut de renouvellement, le conseil syndical ne peut pas continuer à utiliser la délégation après son expiration.