Comment mettre son syndic en concurrence ?

Mettre son syndic en concurrence consiste à obtenir plusieurs projets de contrats avant l’assemblée générale appelée à désigner ou renouveler un syndic, afin que les copropriétaires puissent comparer des propositions réellement comparables. En 2026, cette démarche ne se résume pas à demander « trois devis » ni à choisir l’offre la moins chère. Pour un syndic professionnel, le conseil syndical doit en principe mettre en concurrence plusieurs projets de contrats avant l’assemblée appelée à se prononcer sur sa désignation, sauf cas de dispense ou absence de conseil syndical prévus par la loi.

La bonne méthode est simple : commencer suffisamment tôt, définir ce que la copropriété attend, solliciter plusieurs candidats, comparer les contrats sur la même base, faire inscrire les candidatures à l’ordre du jour et préparer une transition sans rupture de gestion. Le prix ne fait pas le syndic. Les honoraires sont un élément du contrat, mais ils ne disent pas à eux seuls si un syndic sera disponible, rigoureux, réactif ou adapté à votre immeuble.

Comprendre la mise en concurrence du syndic en 2026

La mise en concurrence sert à informer l’assemblée générale

L’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit qu’en vue d’informer l’assemblée générale appelée à se prononcer sur la désignation d’un syndic professionnel, le conseil syndical met en concurrence plusieurs projets de contrats de syndic. Ces projets doivent être établis conformément au contrat type et être accompagnés de la fiche d’information sur le prix et les prestations.

La règle des « trois ans » n’est plus la règle actuelle

On trouve encore de nombreux contenus indiquant que le conseil syndical doit mettre le syndic en concurrence « tous les trois ans ». Cette formulation correspond à une ancienne version de l’article 21. Le texte actuellement en vigueur raisonne autrement : il impose la mise en concurrence en vue de l’assemblée appelée à désigner un syndic professionnel, sous réserve des exceptions prévues par la loi.

Dans quels cas la mise en concurrence est-elle obligatoire ?

Lorsque l’AG doit désigner un syndic professionnel

Lorsque la copropriété dispose d’un conseil syndical et que l’assemblée générale doit se prononcer sur la désignation d’un syndic professionnel, le conseil syndical organise en principe la mise en concurrence de plusieurs projets de contrats. L’administration rappelle que cette démarche s’applique aussi bien lorsqu’un nouveau syndic est recherché que lorsqu’il est envisagé de renouveler le syndic en place.

Lorsque la copropriété n’a pas de conseil syndical

L’article 21 précise que, lorsque la copropriété n’a pas institué de conseil syndical, la mise en concurrence n’est pas obligatoire. Cela n’interdit pas à un copropriétaire de présenter un candidat. Un copropriétaire peut demander au syndic d’inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée appelée à désigner le syndic l’examen d’un ou plusieurs projets de contrats qu’il communique à cet effet.

La copropriété peut dispenser le conseil syndical de mise en concurrence

Le conseil syndical peut être dispensé de cette mise en concurrence par une décision de l’assemblée générale prise à la majorité des voix de tous les copropriétaires. La demande de dispense doit être inscrite à l’ordre du jour de l’assemblée précédente. Une dispense ne doit donc pas être supposée ni décidée informellement entre quelques copropriétaires.

Qui peut mettre un syndic en concurrence ?

Le conseil syndical organise normalement la démarche

Le conseil syndical est l’acteur naturel de la mise en concurrence. Il connaît l’immeuble, contrôle la gestion du syndic et peut définir les points qui méritent d’être comparés. Il peut contacter plusieurs cabinets, transmettre les caractéristiques de la copropriété, organiser des échanges et analyser les réponses.

Il peut également émettre un avis écrit sur les projets de contrats. Si un tel avis est établi, l’article 21 prévoit qu’il est joint à la convocation avec les projets concernés. L’avis peut expliquer les forces et faiblesses des candidatures, mais il ne remplace pas le vote : la décision finale appartient à l’assemblée générale.

Un copropriétaire peut proposer lui-même un candidat

La mise en concurrence n’est pas réservée aux membres du conseil syndical. Un copropriétaire peut demander au syndic d’inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée appelée à se prononcer sur la désignation du syndic l’examen d’un projet de contrat qu’il transmet.

L’article 10 du décret du 17 mars 1967 prévoit plus largement qu’un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil syndical, peuvent à tout moment notifier au syndic les questions dont ils demandent l’inscription à l’ordre du jour. Si la demande arrive trop tard pour être intégrée à la prochaine convocation, elle est portée à l’assemblée suivante.

Quand commencer la mise en concurrence ?

Il n’existe pas de délai légal unique pour commencer

Les textes n’imposent pas de commencer exactement trois mois, quatre mois ou six mois avant l’assemblée. En revanche, il faut laisser assez de temps pour obtenir des contrats complets, poser des questions aux candidats, comparer les réponses et transmettre les documents nécessaires avant l’envoi de la convocation.

Partir de la date de fin du mandat du syndic

Commencez par retrouver le contrat en cours et sa date de fin exacte. Le mandat du syndic professionnel est conclu pour une durée déterminée, avec une date de début et une date de fin. L’assemblée doit pouvoir désigner le syndic qui prendra la suite sans créer de période de flottement.

Si votre objectif est réellement de changer de gestionnaire, consultez également notre guide Comment changer de syndic de copropriété ?. Il détaille la chronologie du remplacement et les précautions à prendre pour assurer la continuité de la gestion.

Méthode étape par étape pour mettre son syndic en concurrence

1. Définir les besoins réels de la copropriété

Avant d’appeler des cabinets au hasard, rédigez une fiche synthétique de la copropriété. Elle évite de recevoir des propositions fondées sur des informations différentes.

• nombre de lots principaux et secondaires ;
• nombre de bâtiments et d’entrées ;
• présence d’un gardien ou d’employés ;
• ascenseurs, chauffage collectif, parkings, espaces verts et autres équipements ;
• budget annuel approximatif ;
• travaux en cours ou prévus ;
• sinistres ou contentieux significatifs ;
• niveau d’impayés ;
• attentes particulières du conseil syndical ;
• mode de communication souhaité et fréquence des échanges.

2. Sélectionner plusieurs candidats crédibles

Demandez des propositions à plusieurs professionnels susceptibles de gérer votre type d’immeuble. Ne vous contentez pas de la taille de la marque ou de la proximité géographique. Interrogez leur organisation concrète : portefeuille du gestionnaire, équipe comptable, remplacement en cas d’absence, gestion des urgences, suivi des travaux et outils de communication.

3. Exiger le projet de contrat et la fiche d’information

L’article 18-1 A de la loi de 1965 impose que tout projet de contrat relatif à la mission de syndic respecte le contrat type défini par décret. Il doit être accompagné d’une fiche d’information sur le prix et les prestations proposées selon un modèle réglementaire.

4. Organiser un entretien avec les candidats

Le contrat ne dit pas tout. Organisez, si possible, un échange avec la personne qui suivrait réellement la copropriété. Demandez comment elle gère les demandes du conseil syndical, les urgences, les devis, les impayés, les sinistres et les travaux.

5. Vérifier que chaque candidature peut être soumise à l’AG

Pour qu’un candidat soit réellement choisi, son projet doit pouvoir être examiné lors de l’assemblée. Lorsque le syndicat souhaite changer de syndic en fin de mandat, Service-Public précise que la demande d’inscription à l’ordre du jour doit être accompagnée d’un projet de résolution et du projet de contrat du candidat.

Comment comparer des contrats de syndic sans se limiter au prix ?

Le contrat type facilite la lecture, mais la comparaison doit aller plus loin qu’une ligne « forfait annuel ». Voici une grille pratique.

Grille de comparaison de plusieurs syndics

Critère	Questions à poser	Pourquoi c’est important
Gestionnaire dédié	Qui suivra réellement l’immeuble ? Quel est son portefeuille ?	La disponibilité dépend largement de l’organisation réelle de l’équipe.
Comptabilité	Qui traite les comptes, rapprochements et questions comptables ?	Une comptabilité lisible conditionne le contrôle des charges et des comptes.
Conseil syndical	Quelle fréquence d’échanges ? Quels documents sont accessibles ?	Le conseil syndical doit pouvoir contrôler la gestion efficacement.
Suivi des travaux	Comment sont suivis devis, commandes, réunions et réserves ?	Les travaux sont un point fréquent de tension en copropriété.
Urgences et sinistres	Qui répond hors présence du gestionnaire habituel ?	Une organisation de secours compte autant que la disponibilité nominale.
Outils numériques	Quels documents et suivis sont accessibles en ligne ?	L’outil doit simplifier la transparence, pas remplacer le contact humain.
Prestations particulières	Qu’est-ce qui peut être facturé en plus du forfait ?	Deux forfaits proches peuvent produire des coûts totaux différents.
Durée du contrat	Quelles dates de début et de fin sont proposées ?	La durée doit être compatible avec la continuité de gestion et le vote de l’AG.
Références comparables	Le cabinet gère-t-il des copropriétés de taille et de complexité proches ?	L’expérience doit être pertinente pour votre immeuble, pas seulement importante en volume.

Les honoraires doivent être comparés, mais correctement

Comparer les honoraires est légitime. Il faut examiner le forfait, les prestations particulières, les modalités prévues pour certaines interventions et les honoraires spécifiques liés aux travaux lorsqu’ils sont concernés. Mais un écart de quelques euros par lot ne mesure ni la compétence du gestionnaire ni la qualité de ses réponses.

Le prix ne fait pas le syndic. Chez JeNoteMonSyndic, le niveau d’honoraires peut être un élément de contexte contractuel, mais il ne constitue pas un critère de qualité et n’entre pas dans la note du syndic. Une proposition moins chère peut être excellente, moyenne ou mauvaise ; une proposition plus chère également.

Pour structurer votre analyse qualitative, consultez Comment choisir un bon syndic de copropriété ? Les vrais critères.

Les questions à poser à chaque syndic candidat

• Qui sera le gestionnaire principal de la copropriété ?
• Combien de copropriétés et de lots suit-il actuellement ?
• Qui prend le relais pendant ses congés ou absences ?
• Comment les demandes du conseil syndical sont-elles suivies ?
• Quel est le délai de traitement interne annoncé pour une demande courante ?
• Comment sont gérés les sinistres et urgences ?
• Comment sont présentés les comptes au conseil syndical ?
• Quelle méthode est utilisée pour consulter les entreprises et suivre les travaux ?
• Quels outils sont mis à disposition des copropriétaires ?
• Quelles prestations peuvent générer une rémunération complémentaire ?
• Comment s’organise la reprise des dossiers si le cabinet est désigné ?

Préparer l’assemblée générale et le vote

Chaque candidat doit être présenté de façon claire

Si le conseil syndical émet un avis écrit sur les projets, celui-ci peut être joint à la convocation. L’avis peut recommander une candidature, mais il est préférable d’expliquer les critères retenus : organisation, gestionnaire proposé, suivi des travaux, qualité comptable, outils et conditions contractuelles.

La désignation du syndic relève de l’article 25

L’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que la désignation du syndic est votée à la majorité des voix de tous les copropriétaires. Si un projet n’obtient pas cette majorité mais recueille au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, l’article 25-1 permet à la même assemblée de procéder immédiatement à un second vote à la majorité de l’article 24.

Il faut donc préparer les résolutions avec soin et éviter les improvisations en séance. Le vote désigne un syndic et approuve son contrat ; ce n’est pas simplement un sondage entre plusieurs marques.

Comment éviter une rupture de gestion ?

Prévoir des dates de mandat cohérentes

Le projet de contrat du nouveau syndic doit prévoir des dates compatibles avec la fin du mandat précédent et la décision de l’assemblée. L’objectif est que le syndicat dispose en permanence d’un représentant clairement désigné.

Ne pas dégrader volontairement la relation avec le syndic en place

Si vous envisagez un remplacement avant la fin du mandat plutôt qu’à son échéance, la situation juridique est différente. Consultez Peut-on changer de syndic en cours de mandat ? et, en cas de manquements graves, Révoquer son syndic : motifs, procédure et vote en AG.

Erreurs fréquentes lors d’une mise en concurrence

Ne comparer que le forfait annuel

C’est l’erreur la plus courante. Le forfait est facile à lire, donc il capte toute l’attention. Pourtant, les écarts de qualité se trouvent souvent ailleurs : charge du gestionnaire, organisation comptable, suivi du conseil syndical, traitement des sinistres, travaux et transparence documentaire.

Demander des propositions sur des périmètres différents

Si un candidat pense gérer 40 lots et un autre 85, les prix et moyens proposés ne sont plus comparables. Fournissez la même description de la copropriété à chacun et signalez les difficultés particulières.

Attendre la réception de la convocation

Une fois la convocation envoyée, il est généralement trop tard pour insérer librement un nouveau projet dans cette assemblée. L’article 10 du décret de 1967 prévoit qu’une demande reçue trop tard pour la prochaine assemblée est reportée à la suivante. La mise en concurrence doit donc être anticipée.

Choisir un candidat uniquement parce qu’il promet tout

Une bonne proposition comporte aussi des limites claires. Méfiez-vous des engagements vagues impossibles à vérifier : disponibilité permanente, réponse instantanée à toute demande, baisse automatique de toutes les charges. Cherchez plutôt une organisation cohérente et des engagements opérationnels réalistes.

Confondre réputation générale et adéquation à votre copropriété

Les avis et retours d’expérience peuvent fournir des signaux, mais ils doivent être analysés avec méthode. La taille de l’immeuble, l’équipe locale et le profil du gestionnaire ont un poids considérable. Notre prochain guide, Avis sur un syndic : comment savoir s’ils sont fiables ?, détaillera la façon d’interpréter ces informations sans tomber dans les faux raccourcis.

Cas particuliers et situations à risque

Le syndic en place refuse d’inscrire un candidat à l’ordre du jour

Un copropriétaire peut demander l’inscription d’un projet de contrat à l’ordre du jour de l’assemblée appelée à désigner le syndic, à condition de communiquer le projet correspondant. Service-Public rappelle que le syndic ne peut pas apprécier l’opportunité de cette demande comme s’il choisissait lui-même ses concurrents. Conservez la preuve de la notification et la date d’envoi.

Si la convocation n’a pas encore été préparée, adressez une demande complète et formelle. Si elle a déjà été envoyée ou si le délai est devenu insuffisant, faites analyser la situation avant de conclure à une irrégularité : l’article 10 prévoit précisément le report à l’assemblée suivante lorsqu’une demande est reçue trop tard pour être intégrée.

Le conseil syndical est divisé

Le conseil syndical peut organiser la mise en concurrence même si ses membres ne préfèrent pas tous le même candidat. Il est alors préférable de formaliser des critères communs et de présenter les différences objectivement. L’avis écrit du conseil syndical est facultatif ; il n’est pas nécessaire de fabriquer artificiellement une unanimité.

Un seul candidat alternatif répond

L’article 21 parle de plusieurs projets de contrats dans le cadre de la mise en concurrence organisée par le conseil syndical. Si le marché local est très limité ou si les cabinets refusent le dossier, conservez les démarches entreprises et les réponses obtenues. Ne transformez pas artificiellement un refus ou une proposition incomplète en candidature exploitable. En cas de difficulté réelle à obtenir plusieurs projets, faites sécuriser la procédure au regard de votre situation concrète.

La mise en concurrence n’a pas été faite

Le texte actuel précise que cette formalité n’est pas prescrite à peine d’irrégularité de la décision de désignation du syndic. Cela signifie que l’absence de mise en concurrence ne rend pas automatiquement la désignation nulle. Il ne faut donc pas présenter cette omission comme une annulation mécanique du vote. Les circonstances exactes, les autres éventuelles irrégularités et la situation de la copropriété doivent être examinées séparément.

Check-list pratique avant de mettre les syndics au vote

• Vérifier la date de fin du mandat actuel et la date prévisible de l’assemblée.
• Vérifier l’existence du conseil syndical et d’une éventuelle dispense votée lors de l’assemblée précédente.
• Rédiger une fiche identique sur la copropriété à transmettre aux candidats.
• Solliciter plusieurs syndics professionnels adaptés à la taille et à la complexité de l’immeuble.
• Obtenir le contrat type complet et la fiche d’information sur le prix et les prestations.
• Rencontrer ou interroger le gestionnaire pressenti, pas seulement un commercial.
• Comparer l’organisation, la disponibilité, la comptabilité et les travaux avant les honoraires.
• Examiner les prestations particulières et les modalités pouvant générer une rémunération complémentaire.
• Préparer un projet de résolution pour chaque candidature lorsqu’il doit être soumis à l’assemblée.
• Notifier les demandes suffisamment tôt pour qu’elles puissent figurer dans la prochaine convocation.
• Préparer les dates de prise d’effet pour éviter toute rupture de gestion.
• Conserver une trace de la comparaison : contrats, fiches, questions, réponses et synthèse du conseil syndical.

Questions fréquentes sur la mise en concurrence du syndic

Qui peut mettre le syndic en concurrence ?

Le conseil syndical organise normalement la mise en concurrence de plusieurs projets de contrats avant l’assemblée appelée à désigner un syndic professionnel. Mais un copropriétaire peut également proposer un candidat et demander au syndic d’inscrire l’examen de son projet de contrat à l’ordre du jour. Il faut transmettre le dossier suffisamment tôt et respecter les exigences documentaires applicables à la question soumise au vote.

Faut-il obligatoirement mettre le syndic en concurrence tous les trois ans ?

Non. La référence à une mise en concurrence « tous les trois ans » correspond à une ancienne rédaction de l’article 21 de la loi de 1965. En 2026, le texte prévoit que le conseil syndical met en concurrence plusieurs projets en vue d’informer l’assemblée appelée à se prononcer sur la désignation d’un syndic professionnel, sous réserve notamment de l’absence de conseil syndical ou d’une dispense votée dans les conditions prévues par la loi.

Combien de devis de syndic faut-il obtenir ?

La loi parle de « plusieurs projets de contrats » et ne fixe pas dans l’article 21 un nombre standard du type trois devis. L’objectif est de permettre une comparaison réelle. Il faut surtout obtenir des projets conformes au contrat type et accompagnés de la fiche d’information réglementaire. Lorsque le marché local est difficile, conservez la preuve des démarches réalisées plutôt que d’inventer des candidatures purement formelles.

Quand faut-il commencer à chercher des syndics candidats ?

Il n’existe pas de délai légal unique imposant de commencer exactement un certain nombre de mois avant l’AG. Il faut néanmoins s’y prendre suffisamment tôt pour obtenir les contrats, les comparer, poser des questions et notifier les projets avant l’envoi de la convocation. Pour une copropriété complexe, commencer plusieurs mois à l’avance peut être prudent. Le point de départ pratique est la date de fin du mandat du syndic en place.

À quelle majorité le nouveau syndic est-il choisi ?

La désignation du syndic relève de la majorité de l’article 25, c’est-à-dire la majorité des voix de tous les copropriétaires. Si le projet n’atteint pas cette majorité mais recueille au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, l’article 25-1 prévoit un second vote immédiat à la majorité de l’article 24. Les résolutions doivent donc être préparées correctement avant l’assemblée.

Faut-il choisir le syndic le moins cher ?

Non. Les honoraires font partie des éléments à comparer, mais ils ne mesurent pas la qualité du syndic. Il faut également regarder l’organisation de l’agence, la charge du gestionnaire, le suivi comptable, la disponibilité, la gestion des urgences, la méthode de suivi des travaux et les prestations particulières. Sur JeNoteMonSyndic, le prix peut servir de contexte contractuel mais ne constitue pas un critère de qualité ni un élément de la note.

Conclusion : une bonne mise en concurrence compare des organisations, pas seulement des tarifs

Mettre son syndic en concurrence est une démarche de gouvernance normale de la copropriété. Elle permet de vérifier que le contrat en place reste adapté, de découvrir d’autres méthodes de gestion et de donner aux copropriétaires plusieurs choix au moment du vote. La procédure doit toutefois être anticipée : contrats complets, fiche d’information, projets de résolutions, ordre du jour et dates de mandat doivent être cohérents.

La meilleure comparaison n’est pas celle qui aligne le plus de colonnes de prix. Elle met face à face des moyens humains, une organisation, des méthodes de travail et des engagements vérifiables. Le prix ne fait pas le syndic. Pour aller plus loin, rapprochez cette mise en concurrence des critères développés dans notre guide pour choisir un bon syndic et de la procédure décrite dans notre guide complet pour changer de syndic.

Sources officielles

• Légifrance — Loi du 10 juillet 1965, article 21 : conseil syndical et mise en concurrence des projets de contrats de syndic
• Légifrance — Loi du 10 juillet 1965, article 18-1 A : contrat type et fiche d’information sur le prix et les prestations
• Légifrance — Loi du 10 juillet 1965, article 25 : majorité applicable à la désignation du syndic
• Légifrance — Loi du 10 juillet 1965, article 25-1 : second vote lorsque le tiers des voix est atteint
• Légifrance — Décret du 17 mars 1967, article 10 : demande d’inscription de questions à l’ordre du jour
• Légifrance — Décret du 26 mars 2015 : contrat type de syndic
• Service-Public — Syndic de copropriété
• Service-Public — Comment changer de syndic de copropriété en fin de mandat ?