Révoquer son syndic : motifs, procédure et vote en AG

Révoquer son syndic signifie, dans le langage courant, mettre fin à son mandat avant la date normalement prévue. Juridiquement, la loi du 10 juillet 1965 parle aujourd’hui de résiliation du contrat de syndic lorsqu’une partie reproche à l’autre une inexécution suffisamment grave. Cette nuance est importante : une copropriété ne peut pas rompre un contrat en cours simplement parce que le syndic déplaît, répond lentement ou qu’un concurrent propose des honoraires moins élevés.

La démarche doit être préparée avec méthode : identifier les manquements réellement imputables au syndic, réunir des preuves, faire intervenir le conseil syndical, demander l’inscription d’une résolution motivée à l’ordre du jour, préparer un remplaçant et organiser le vote en assemblée générale. Une révocation mal fondée peut exposer le syndicat des copropriétaires à une demande d’indemnisation. Ce guide 2026 détaille les motifs, la procédure, la majorité de vote et les précautions à prendre.

Révocation du syndic : commencez par distinguer les trois situations

Le mot « révocation » est souvent utilisé pour toutes les formes de changement de syndic. Pourtant, trois situations doivent être séparées.

• Le contrat arrive à son terme : la copropriété peut décider de ne pas conclure un nouveau contrat avec le même syndic. Aucun motif fautif n’est nécessaire.
• Le contrat est encore en cours : une résiliation anticipée suppose une inexécution suffisamment grave du syndic.
• L’assemblée se tient dans les trois mois précédant le terme : elle peut désigner un nouveau syndic et fixer une date anticipée de fin du contrat en cours, sans indemnité, dans les conditions prévues par l’article 18.

Avant de lancer une procédure conflictuelle, vérifiez donc la date exacte du contrat. Si l’échéance est très proche, un changement correctement préparé à la fin du mandat peut être plus simple qu’une résiliation pour faute.

Pour la distinction complète, consultez Peut-on changer de syndic en cours de mandat ?.

Quels motifs peuvent justifier la révocation d’un syndic ?

La loi ne fournit pas une liste fermée de fautes entraînant automatiquement la résiliation. Elle exige une inexécution suffisamment grave. La gravité dépend donc de la mission concernée, de la répétition du manquement, des conséquences pour la copropriété et des démarches déjà effectuées.

Plusieurs situations peuvent constituer des signaux sérieux lorsqu’elles sont établies :

• travaux urgents nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble non engagés ;
• travaux votés par l’assemblée générale durablement non exécutés sans justification ;
• décisions importantes d’assemblée générale ignorées ;
• fournisseurs ou prestataires non payés alors que le paiement devait être effectué ;
• absence d’assurance obligatoire ;
• absence de compte bancaire séparé lorsque cette obligation s’applique ;
• carences comptables importantes et répétées ;
• sinistres graves laissés sans action identifiable ;
• défaut persistant de transmission de documents essentiels au contrôle du conseil syndical ;
• non-respect répété d’obligations réglementaires créant un risque pour le syndicat.

Service-Public cite notamment l’absence de mise en œuvre de travaux urgents ou votés, le non-paiement de fournisseurs, l’absence de souscription d’assurances obligatoires ou l’absence d’ouverture d’un compte bancaire séparé parmi les exemples de manquements pouvant justifier une résiliation anticipée lorsqu’ils sont suffisamment graves.

Ce qui ne suffit pas forcément à révoquer le syndic

Le conseil syndical doit éviter de transformer une insatisfaction réelle en faute juridique sans lien avec les obligations contractuelles ou légales du syndic.

À eux seuls, les éléments suivants ne caractérisent généralement pas une inexécution suffisamment grave :

• un courriel resté sans réponse pendant quelques jours ;
• une mauvaise relation personnelle avec le gestionnaire ;
• une erreur ponctuelle corrigée rapidement ;
• un désaccord sur une proposition faite à l’assemblée ;
• des honoraires considérés trop élevés après signature du contrat ;
• la découverte d’un syndic concurrent moins cher ;
• un changement d’interlocuteur dans le cabinet ;
• une perte de confiance non accompagnée de faits précis.

Service-Public rappelle qu’une simple perte de confiance ou un désaccord ponctuel ne suffit pas. Si les difficultés sont surtout relationnelles ou commerciales et que le mandat se termine bientôt, la copropriété peut préparer le non-renouvellement plutôt qu’une révocation contestable.

Identifiez précisément ce qui relève réellement du syndic

Pour constituer un dossier crédible, il faut rattacher chaque reproche à une mission du syndic. Celui-ci est notamment chargé d’exécuter le règlement de copropriété et les décisions de l’assemblée générale, d’administrer l’immeuble, d’assurer sa conservation et son entretien et de gérer les aspects administratifs, financiers et comptables relevant de son mandat.

Mais tout retard ne lui est pas automatiquement imputable. Un chantier peut être retardé par une entreprise, un sinistre par un expert ou un assureur, et une procédure par une décision de justice. La question à poser est donc : le syndic a-t-il accompli ce qu’il devait faire pour suivre le dossier ?

Vérifiez par exemple :

• si l’ordre de service a été envoyé ;
• si le prestataire a été relancé ;
• si une déclaration de sinistre a été faite ;
• si le conseil syndical a été informé du blocage ;
• si un vote supplémentaire de l’assemblée était nécessaire ;
• si le syndic disposait réellement du pouvoir d’agir seul.

Cette analyse permet d’éviter de reprocher au syndic ce qui relève en réalité d’une entreprise, d’un assureur ou d’une décision non encore prise par les copropriétaires.

Constituez des faits et des preuves avant de parler de révocation

Une résolution de révocation ne devrait jamais se limiter à « mauvaise gestion » ou « perte de confiance ». Avant de demander le vote, le conseil syndical doit construire une chronologie lisible.

Pour chaque manquement, réunissez :

• la mission ou la décision concernée ;
• les dates exactes ;
• les procès-verbaux d’assemblée générale ;
• les demandes et relances adressées au syndic ;
• les réponses éventuelles ;
• les devis, factures, contrats ou rapports utiles ;
• les photographies si un désordre matériel est concerné ;
• les conséquences concrètes de l’inaction ;
• les frais ou risques supplémentaires créés par le retard.

Une formulation factuelle est beaucoup plus solide : « résolution n°18 votée le 15 janvier, devis accepté le 2 février, trois relances, aucun ordre de service identifié au 30 juin » plutôt que « le syndic ne suit jamais rien ».

Pour structurer ce contrôle, voir Comment savoir si son syndic fait correctement son travail ?.

Quel rôle joue le conseil syndical dans la procédure ?

Lorsque la copropriété envisage la résiliation du contrat du syndic, le conseil syndical occupe une place centrale. L’article 18 prévoit que, lorsqu’il est à l’initiative de la résiliation, il notifie au syndic une demande motivée d’inscription de cette question à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale.

La demande doit préciser la ou les inexécutions reprochées. Il ne s’agit donc pas d’envoyer une simple phrase demandant « le vote de la révocation ».

Le conseil syndical devrait préparer :

1. une liste limitée de griefs sérieux ;
2. les pièces permettant de les démontrer ;
3. un projet de résolution clair ;
4. la recherche de plusieurs syndics de remplacement ;
5. les projets de contrats à soumettre au même vote de l’assemblée.

Le conseil syndical n’a pas le pouvoir de révoquer lui-même le syndic. La décision appartient à l’assemblée générale.

Comment demander formellement l’inscription de la révocation à l’ordre du jour ?

La notification doit être motivée et préciser les inexécutions reprochées. Pour sécuriser la preuve de la démarche, l’envoi doit être effectué dans les formes permettant de dater clairement la notification.

La demande devrait comporter au minimum :

• l’identité de la copropriété ;
• la référence au contrat du syndic ;
• les manquements précis reprochés ;
• les dates et pièces principales ;
• la demande d’inscription de la résiliation à l’ordre du jour ;
• la date de prise d’effet proposée, si elle peut déjà être définie ;
• les projets de contrats des candidats remplaçants lorsque ceux-ci sont prêts.

Évitez les textes excessivement longs ou agressifs. Les copropriétaires doivent comprendre les griefs et pouvoir voter en connaissance de cause. Une résolution fondée sur trois manquements documentés sera généralement plus lisible qu’une liste de vingt reproches mélangeant fautes, frustrations et impressions personnelles.

Le président du conseil syndical peut-il imposer la convocation d’une AG ?

Lorsque le président du conseil syndical demande formellement la convocation d’une assemblée dans le cadre prévu par l’article 18, le syndic est tenu de convoquer cette assemblée dans un délai de deux mois à compter de la première présentation de la lettre recommandée.

À défaut, le président du conseil syndical est habilité à convoquer lui-même l’assemblée générale.

Cette disposition empêche le syndic de neutraliser la procédure en refusant simplement d’organiser une assemblée qui pourrait mettre fin à son contrat. En revanche, si le président prend le relais, toutes les règles de convocation de l’assemblée doivent être respectées.

Quelle majorité faut-il pour révoquer le syndic ?

Le contrat type réglementaire prévoit que la résiliation à l’initiative du conseil syndical est décidée par l’assemblée générale à la majorité des voix de tous les copropriétaires, c’est-à-dire la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965.

Concrètement, les voix des copropriétaires absents ou non représentés comptent dans le calcul de la majorité absolue. Le vote ne doit donc pas être préparé seulement avec les personnes habituellement présentes en assemblée.

L’article 25-1 prévoit par ailleurs que, lorsqu’un projet soumis à l’article 25 n’obtient pas la majorité des voix de tous les copropriétaires mais recueille au moins un tiers de ces voix, la même assemblée procède immédiatement à un second vote à la majorité de l’article 24.

Il est donc utile que le président de séance et le syndic connaissent précisément les tantièmes représentés et les conditions du second vote éventuel.

La révocation et la désignation du nouveau syndic doivent être préparées ensemble

Mettre fin au contrat sans préparer de remplaçant peut créer une situation très difficile. La copropriété a besoin d’un syndic pour gérer les comptes, représenter le syndicat, convoquer les assemblées et assurer la continuité administrative.

Il est donc recommandé d’inscrire lors de la même assemblée :

• la résolution portant sur la résiliation du contrat du syndic sortant ;
• les candidatures des nouveaux syndics ;
• l’approbation du contrat du syndic retenu ;
• la date de fin du contrat sortant ;
• la date de prise d’effet du nouveau contrat.

Pour préparer les candidatures, consultez Comment choisir un bon syndic de copropriété ? et Comment mettre son syndic en concurrence ?.

Quand la révocation prend-elle effet ?

L’assemblée générale fixe la date de prise d’effet de la résiliation. L’article 18 précise qu’elle intervient au plus tôt un jour franc après la tenue de l’assemblée générale.

Si un nouveau syndic est désigné au cours de la même assemblée, la copropriété fixe également la date de prise d’effet de son contrat.

Cette coordination est indispensable. Les résolutions doivent éviter un chevauchement incohérent ou, pire, plusieurs jours pendant lesquels personne ne serait clairement habilité à représenter le syndicat.

Quelles conséquences si la révocation est abusive ?

La copropriété doit être particulièrement prudente sur ce point. Si le syndic conteste la rupture et qu’un juge estime que l’inexécution reprochée n’était pas suffisamment grave, la résiliation peut être considérée comme abusive.

Le syndicat des copropriétaires peut alors être condamné à indemniser le syndic pour le préjudice subi. Selon Service-Public, cette indemnisation peut notamment correspondre aux honoraires que le syndic aurait perçus jusqu’à la fin de son contrat.

C’est pourquoi la décision doit être fondée sur des faits précis et non sur un vote d’humeur.

Avant l’assemblée, posez-vous quatre questions :

• quelle obligation précise n’a pas été exécutée ?
• pourquoi cette inexécution est-elle suffisamment grave ?
• quelles preuves pouvons-nous produire ?
• quelles conséquences concrètes cette carence a-t-elle créées ?

Si les réponses restent floues, attendre l’échéance du contrat peut être juridiquement plus sûr.

Quand faut-il faire intervenir un avocat ou un professionnel du droit ?

La présence d’un avocat n’est pas obligatoire pour voter la résiliation. Mais une consultation peut être particulièrement utile lorsque :

• le syndic conteste déjà les griefs ;
• les honoraires restant à courir représentent une somme importante ;
• les faits sont anciens ou difficiles à prouver ;
• plusieurs copropriétaires sont en conflit sur la réalité des manquements ;
• une procédure judiciaire est déjà en cours ;
• le syndic menace explicitement de demander des dommages et intérêts ;
• la copropriété veut agir très rapidement sans attendre l’échéance.

L’objectif est d’éviter qu’une procédure destinée à corriger une mauvaise gestion ne crée un nouveau contentieux coûteux pour la copropriété.

Révoquer maintenant ou attendre la fin du contrat ?

Situation	Approche à envisager
Manquements graves, répétés et documentés	Étudier une résiliation anticipée
Travaux urgents non engagés malgré relances	Formaliser rapidement et évaluer la révocation
Principal problème : relation ou communication	Préparer plutôt le non-renouvellement
Contrat se termine dans quelques semaines	Sécuriser le changement à l’échéance
Faute discutée et absence de préjudice clair	Analyser le risque avant de rompre
Copropriété exposée à un risque financier ou technique sérieux	Agir rapidement avec dossier documenté

La meilleure décision n’est pas nécessairement la plus spectaculaire. Une copropriété bien conseillée peut décider de patienter quelques semaines afin de changer proprement de syndic à l’échéance plutôt que d’engager une rupture anticipée juridiquement fragile.

Check-list avant de proposer la révocation du syndic

• ☐ Vérifier la date exacte de fin du contrat.
• ☐ Distinguer non-renouvellement et résiliation anticipée.
• ☐ Identifier les missions précises qui n’ont pas été exécutées.
• ☐ Vérifier que les manquements sont suffisamment graves.
• ☐ Écarter les reproches relevant uniquement d’un tiers ou d’un désaccord personnel.
• ☐ Constituer une chronologie des faits.
• ☐ Réunir procès-verbaux, courriels, lettres, devis et factures.
• ☐ Évaluer les conséquences concrètes des carences.
• ☐ Faire examiner le dossier par le conseil syndical.
• ☐ Notifier une demande motivée d’inscription à l’ordre du jour.
• ☐ Préparer plusieurs projets de contrats de remplacement.
• ☐ Vérifier la majorité de vote et les tantièmes disponibles.
• ☐ Prévoir le mécanisme de second vote éventuel de l’article 25-1.
• ☐ Fixer une date de prise d’effet cohérente.
• ☐ Anticiper la passation des dossiers au nouveau syndic.
• ☐ En cas de risque contentieux sérieux, faire analyser le dossier avant l’AG.

Questions fréquentes sur la révocation du syndic

Peut-on révoquer un syndic simplement parce qu’on n’a plus confiance ?

Pas en principe lorsque son contrat est encore en cours. La résiliation anticipée doit être fondée sur une inexécution suffisamment grave. Service-Public précise qu’une simple perte de confiance ou un désaccord ponctuel ne suffit pas. À l’échéance du contrat, la copropriété peut en revanche choisir un autre syndic sans avoir à démontrer une faute.

Quelles preuves faut-il conserver avant de demander sa révocation ?

Conservez les procès-verbaux d’assemblée générale, courriels et lettres recommandées, devis, factures, contrats, rapports, photographies et tout document démontrant le manquement et ses conséquences. Une chronologie précise est souvent plus utile qu’une accumulation de reproches généraux.

Le conseil syndical peut-il révoquer seul le syndic ?

Non. Le conseil syndical peut être à l’initiative de la procédure et notifier au syndic une demande motivée d’inscription de la résiliation à l’ordre du jour, mais la décision appartient à l’assemblée générale des copropriétaires.

Quelle majorité faut-il pour révoquer le syndic ?

La résiliation du contrat à l’initiative du conseil syndical est votée à la majorité de l’article 25, soit la majorité des voix de tous les copropriétaires. Si le projet recueille au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires sans atteindre cette majorité, l’article 25-1 prévoit un second vote immédiat à la majorité de l’article 24.

Faut-il choisir le nouveau syndic lors de la même assemblée ?

C’est fortement recommandé pour éviter une rupture de gestion. La copropriété peut préparer plusieurs projets de contrats et voter la désignation du nouveau syndic lors de la même assemblée que la résiliation du contrat sortant.

Le syndic révoqué peut-il réclamer des indemnités ?

Oui, si la résiliation anticipée est jugée abusive ou insuffisamment justifiée. Le syndic peut demander réparation au syndicat des copropriétaires, notamment pour les honoraires qu’il aurait perçus jusqu’à l’échéance normale du contrat.

Révoquer son syndic : l’essentiel à retenir

Révoquer un syndic avant la fin de son contrat n’est pas un simple vote de défiance. La copropriété doit pouvoir démontrer une inexécution suffisamment grave, documenter les faits et respecter la procédure prévue par l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965.

Le conseil syndical prépare le dossier et demande l’inscription de la question à l’ordre du jour, mais l’assemblée générale prend la décision. Le remplacement doit être préparé simultanément afin d’assurer la continuité de la gestion. Lorsque le contrat touche à sa fin et que les griefs restent discutables, un changement à l’échéance peut être plus simple et plus sûr.

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Sources officielles

• Service-Public — Peut-on mettre fin au mandat en cours d’un syndic de copropriété ?
• Légifrance — Loi du 10 juillet 1965, article 18
• Légifrance — Loi du 10 juillet 1965, article 25-1
• Légifrance — Décret du 17 mars 1967 et contrat type de syndic
• ANIL — Syndic de copropriété : changement et révocation

Article vérifié en septembre 2026. La qualification d’une inexécution « suffisamment grave » dépend des faits et peut être contestée. Lorsqu’une révocation présente un enjeu financier important ou risque de donner lieu à un contentieux, une analyse juridique individualisée est recommandée.