Comment préparer le changement de syndic avant l’AG ?

Préparer un changement de syndic avant l’assemblée générale demande surtout d’anticiper. Il faut connaître la date exacte de fin du contrat en cours, rechercher plusieurs candidats, comparer leurs projets de contrat, faire inscrire chaque candidature à l’ordre du jour, vérifier que les documents sont joints à la convocation et organiser le vote de manière à éviter toute interruption de gestion.

En 2026, le cadre juridique est précis : lorsque la copropriété ne souhaite pas conclure un nouveau contrat avec le syndic en place à l’échéance de son mandat, l’assemblée appelée à désigner le nouveau syndic doit être tenue dans les trois mois précédant le terme du contrat. La désignation du syndic est votée à la majorité de l’article 25, avec la possibilité d’un second vote immédiat à la majorité de l’article 24 lorsqu’un candidat obtient au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires sans atteindre la majorité absolue.

La préparation doit donc commencer bien avant cette fenêtre de trois mois. Cette anticipation n’est pas seulement administrative : elle laisse le temps d’identifier les besoins réels de la copropriété, d’interroger des candidats sérieux, de vérifier leurs contrats et de sécuriser la transition.

Quand faut-il commencer à préparer le changement de syndic ?

La première étape consiste à ouvrir le contrat actuel et à relever sa date calendaire d’échéance. Le contrat de syndic est conclu pour une durée déterminée et le décret du 17 mars 1967 impose qu’il précise ses dates de prise d’effet et d’échéance.

Lorsque le changement correspond à un non-renouvellement en fin de mandat, l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que les questions relatives à la désignation d’un nouveau syndic et à la fixation de la fin du contrat en cours soient portées à l’ordre du jour d’une assemblée tenue dans les trois mois précédant le terme du contrat.

Il ne faut pas attendre l’ouverture de cette période de trois mois pour commencer les recherches. En pratique, commencer quatre à six mois avant l’échéance est souvent plus confortable. Il s’agit d’une recommandation d’organisation, pas d’un délai légal. Ce temps permet de consulter plusieurs syndics, organiser des visites, obtenir des projets de contrat complets et préparer les résolutions.

Calendrier pratique pour préparer un changement de syndic

Période indicative	Action recommandée	Nature
4 à 6 mois avant l’échéance	Analyser les besoins, identifier des candidats, demander des projets de contrat.	Recommandation pratique
3 à 4 mois avant l’échéance	Comparer les offres, rencontrer les candidats, arrêter une sélection.	Recommandation pratique
Avant l’envoi de la convocation	Notifier au syndic les candidatures et projets de résolution suffisamment tôt pour leur inscription.	Étape indispensable
Dans les 3 mois précédant le terme	Tenir l’assemblée générale appelée à désigner le nouveau syndic.	Cadre légal du non-renouvellement
Au plus tôt 1 jour franc après l’AG	Prise d’effet du nouveau contrat selon la date votée.	Règle légale

Qui peut préparer le changement de syndic ?

Le conseil syndical joue généralement un rôle central, mais il n’a pas l’exclusivité de l’initiative.

L’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que, pour informer l’assemblée appelée à désigner un syndic professionnel, le conseil syndical met en concurrence plusieurs projets de contrats de syndic conformes au contrat type et accompagnés de la fiche d’information réglementaire.

Cette mise en concurrence n’est cependant pas une condition de validité du vote : la loi précise que son absence n’entraîne pas, à elle seule, l’irrégularité de la désignation. Le conseil syndical peut par ailleurs avoir été dispensé de mise en concurrence par une décision de l’assemblée générale précédente votée à la majorité de l’article 25.

Enfin, si la copropriété n’a pas institué de conseil syndical, la mise en concurrence n’est pas obligatoire.

Un copropriétaire peut présenter son propre candidat

Tout copropriétaire peut demander au syndic d’inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée appelée à désigner le syndic l’examen d’un ou plusieurs projets de contrats qu’il communique.

Il n’est donc pas nécessaire d’être membre du conseil syndical pour proposer un candidat. Cette règle est importante lorsque le conseil syndical est peu actif ou lorsqu’un copropriétaire a identifié un cabinet qui lui paraît pertinent.

Pour comprendre plus largement la mise en concurrence, consultez Comment mettre son syndic en concurrence ?.

Étape 1 : analyser les besoins réels de la copropriété

Changer de syndic sans avoir défini ce que l’on attend du nouveau gestionnaire conduit souvent à comparer des contrats qui ne répondent pas aux mêmes besoins.

Avant de solliciter des candidats, dressez un état de la copropriété :

• nombre de lots principaux et secondaires ;
• présence d’un gardien ou d’employés ;
• nombre de bâtiments ;
• ascenseurs, chauffage collectif et autres équipements ;
• travaux en cours ou programmés ;
• sinistres ouverts ;
• niveau d’impayés ;
• contentieux en cours ;
• contrats importants à renouveler ;
• fréquence souhaitée des visites de l’immeuble ;
• organisation et disponibilité du conseil syndical.

Ce diagnostic permet d’interroger les candidats sur des points concrets. Un syndic parfaitement adapté à une résidence de vingt lots sans équipement collectif ne sera pas nécessairement organisé de la même manière pour un ensemble de trois cents lots avec personnel, chauffage collectif et programme de rénovation.

Étape 2 : chercher plusieurs candidats crédibles

Le but n’est pas d’accumuler dix contrats. Il est préférable d’obtenir quelques candidatures sérieuses, comparables et adaptées à l’immeuble.

Lors du premier échange, communiquez aux candidats suffisamment d’informations pour qu’ils comprennent la copropriété. Une visite de l’immeuble est souvent utile avant l’établissement d’une proposition définitive.

Demandez notamment :

• un projet complet de contrat conforme au contrat type ;
• la fiche d’information sur les prix et prestations ;
• le nom ou l’organisation de l’équipe qui suivrait l’immeuble ;
• les modalités de gestion des urgences ;
• la fréquence des visites incluse ;
• les modalités de réunion avec le conseil syndical ;
• les outils numériques et l’extranet ;
• l’organisation comptable ;
• le suivi des travaux et sinistres ;
• les prestations particulières susceptibles d’être facturées en supplément.

Étape 3 : comparer les contrats sans se limiter aux honoraires

Le montant du forfait est évidemment une information à comparer, mais il ne dit pas si la copropriété sera correctement gérée.

Le prix ne fait pas le syndic. Chez JeNoteMonSyndic, les honoraires ne constituent pas un critère de qualité et n’entrent pas dans la note. Ils doivent être analysés comme une donnée contractuelle parmi d’autres.

La comparaison doit surtout porter sur :

• les prestations réellement comprises dans le forfait ;
• la fréquence et la durée des visites ;
• les réunions avec le conseil syndical ;
• les plages de disponibilité ;
• les conditions de gestion des urgences ;
• les prestations particulières et leur tarif ;
• les honoraires liés aux travaux lorsqu’ils sont prévus ;
• les modalités d’assemblée générale ;
• l’organisation comptable ;
• la stabilité de l’équipe ;
• les outils de suivi et de transmission des documents.

Notre article Comment choisir un bon syndic de copropriété ? Les vrais critères permet d’aller plus loin sur cette comparaison qualitative.

Étape 4 : préparer les projets de résolution

Le changement ne doit pas arriver à l’assemblée générale sous la forme d’une simple question vague du type « souhaite-t-on changer de syndic ? ».

Les candidatures doivent pouvoir être soumises au vote. Selon la fiche officielle Service-Public — Changer de syndic de copropriété en fin de mandat, la demande d’inscription à l’ordre du jour doit être accompagnée :

• d’un projet de résolution pour chaque syndic candidat ;
• du projet de contrat correspondant.

L’article 10 du décret du 17 mars 1967 permet à un ou plusieurs copropriétaires ou au conseil syndical de notifier au syndic, à tout moment, les questions qu’ils souhaitent voir inscrites à l’ordre du jour. Le syndic doit les inscrire à la prochaine assemblée lorsque la demande lui parvient suffisamment tôt pour être intégrée à la convocation.

Ne pas envoyer la demande au dernier moment

La loi ne fixe pas un nombre universel de jours avant l’AG pour demander l’inscription d’une question. Elle prévoit en revanche que, si la demande arrive trop tard pour pouvoir être intégrée à la prochaine convocation, elle est reportée à l’assemblée suivante.

Dans un changement de syndic, ce report peut être catastrophique si le mandat expire entre-temps. Il faut donc envoyer la candidature avant que la convocation ne soit finalisée, avec une marge suffisante.

Pour sécuriser la preuve de réception, utilisez un mode de notification conforme aux textes et traçable. Service-Public indique l’envoi par lettre recommandée avec accusé de réception pour cette démarche.

Étape 5 : vérifier la convocation avant l’AG

Une fois la convocation reçue, ne supposez pas que tout est correct. Vérifiez-la immédiatement.

Elle doit notamment permettre aux copropriétaires d’identifier clairement :

• la désignation du syndic ;
• chaque candidat soumis au vote ;
• les projets de contrat annexés ;
• la fixation de la date de fin du contrat en cours ;
• la date de prise d’effet du nouveau contrat.

Le décret du 17 mars 1967, article 9, prévoit par ailleurs que la convocation est notifiée au moins vingt et un jours avant la réunion, sauf urgence ou délai plus long prévu par le règlement de copropriété.

Lorsque la désignation d’un syndic est à l’ordre du jour, les projets de contrats doivent être joints à la convocation afin que les copropriétaires puissent comparer avant de voter.

Étape 6 : préparer une comparaison lisible pour les copropriétaires

Les contrats de syndic sont longs et techniques. Une synthèse peut aider les copropriétaires à comprendre les différences sans remplacer les contrats eux-mêmes.

Exemple de grille de comparaison des candidats syndics

Critère	Syndic A	Syndic B	Syndic C
Gestionnaire identifié	À renseigner	À renseigner	À renseigner
Visites incluses	À renseigner	À renseigner	À renseigner
Réunions conseil syndical	À renseigner	À renseigner	À renseigner
Gestion des urgences	À renseigner	À renseigner	À renseigner
Suivi travaux	À renseigner	À renseigner	À renseigner
Extranet et documents	À renseigner	À renseigner	À renseigner
Forfait et prestations particulières	À renseigner	À renseigner	À renseigner

Cette grille doit rester factuelle. Elle n’a pas vocation à sélectionner automatiquement le candidat le moins cher.

Quelle majorité faut-il pour élire le nouveau syndic ?

La désignation du syndic relève de la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, c’est-à-dire la majorité des voix de tous les copropriétaires, qu’ils soient présents, représentés, aient voté par correspondance ou soient absents.

Chaque candidature doit être soumise au vote.

Si aucun candidat n’obtient cette majorité mais qu’un projet recueille au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires, l’article 25-1 permet à la même assemblée de procéder immédiatement à un second vote à la majorité de l’article 24, c’est-à-dire la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance.

Comment éviter une rupture de gestion ?

C’est l’un des points les plus importants de la préparation.

L’assemblée doit être convoquée et tenue pendant que le syndic sortant est encore régulièrement en fonction. Une convocation émise après l’expiration du mandat peut être contestée.

L’article 18 prévoit que l’assemblée fixe :

• la date de fin du contrat du syndic sortant ;
• la date de prise d’effet du contrat du nouveau syndic.

Ces dates interviennent au plus tôt un jour franc après l’assemblée générale.

L’objectif est d’éviter à la fois une période sans syndic et un chevauchement mal défini entre deux mandats.

Exemple pratique

Si l’AG se tient le 10 juin et que le contrat actuel expire le 30 juin, les copropriétaires peuvent désigner le nouveau syndic et prévoir une prise d’effet cohérente avec la fin du contrat sortant, à condition de respecter le délai minimal d’un jour franc après l’assemblée.

Le calendrier doit être préparé avant l’AG afin que la résolution soit claire et ne laisse pas la transition au hasard.

Que se passe-t-il après le vote ?

Le travail ne s’arrête pas à la désignation du nouveau syndic. La transition documentaire et comptable est essentielle.

L’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 impose au syndic sortant plusieurs délais :

• dans les quinze jours suivant la cessation de ses fonctions : remise au nouveau syndic de la situation de trésorerie, des références des comptes bancaires du syndicat et des coordonnées de la banque ;
• dans le délai d’un mois : remise de l’ensemble des documents et archives du syndicat ainsi que des documents dématérialisés concernés ;
• dans les deux mois suivant l’expiration de ce délai d’un mois : transmission de l’état des comptes des copropriétaires et de celui des comptes du syndicat après apurement et clôture.

Le conseil syndical a intérêt à préparer une liste des dossiers prioritaires à transmettre : sinistres, travaux, procédures, contrats en cours, échéances, impayés importants et opérations comptables en attente.

Quelles erreurs éviter avant l’assemblée générale ?

Attendre la convocation pour chercher un candidat

Une fois la convocation envoyée, il est généralement trop tard pour ajouter proprement une nouvelle candidature à cette assemblée. Il faut préparer le dossier avant.

Envoyer seulement le nom du candidat

La copropriété doit pouvoir examiner un véritable projet de contrat. Un nom de cabinet ou une brochure commerciale ne suffit pas pour préparer correctement le vote.

Comparer uniquement le forfait annuel

Un contrat peut sembler moins cher mais prévoir moins de visites, davantage de prestations particulières ou une organisation moins adaptée. À l’inverse, un forfait supérieur n’est pas une garantie de meilleure gestion.

Oublier la date exacte d’échéance du mandat

Une erreur de calendrier peut créer une période sans syndic régulièrement mandaté ou exposer la convocation à une contestation.

Préparer une seule candidature alternative sans vérifier qu’elle est réellement disponible

Un candidat peut retirer sa proposition ou modifier son organisation. Confirmez sa candidature et la validité du projet de contrat avant l’envoi de la convocation.

Confondre fin de mandat et révocation

Lorsque le mandat arrive à son terme, la copropriété peut choisir un autre syndic sans avoir à démontrer une faute particulière. En revanche, mettre fin au contrat avant son échéance obéit aux règles de la résiliation anticipée pour inexécution suffisamment grave.

Pour cette situation différente, consultez Peut-on changer de syndic en cours de mandat ? et Révoquer son syndic : motifs, procédure et vote en AG.

Faut-il prévenir le syndic actuel que l’on cherche un remplaçant ?

La mise en concurrence fait partie du fonctionnement normal d’une copropriété. Le conseil syndical ou un copropriétaire peut rechercher d’autres candidats sans avoir besoin d’obtenir l’autorisation du syndic en place.

En revanche, pour que les candidatures soient soumises au vote, elles doivent être transmises au syndic afin d’être inscrites à l’ordre du jour et annexées à la convocation dans les conditions applicables.

Le syndic en place ne peut pas écarter une candidature régulièrement présentée simplement parce qu’il préfère conserver son mandat. Service-Public rappelle qu’il ne peut pas refuser l’inscription de la question ni en apprécier l’opportunité.

Cas particulier : le conseil syndical a été dispensé de mise en concurrence

L’assemblée générale peut dispenser le conseil syndical de son obligation de mise en concurrence. Cette dispense doit être votée à la majorité de l’article 25 et la demande doit avoir été inscrite à l’ordre du jour de l’assemblée précédente.

Cette dispense ne signifie pas qu’aucun autre candidat ne peut être présenté. Un copropriétaire conserve la possibilité de demander l’examen d’un projet de contrat de syndic qu’il communique au syndic pour l’assemblée appelée à se prononcer sur la désignation.

Cas particulier : il n’y a pas de conseil syndical

Lorsque la copropriété n’a pas institué de conseil syndical, l’article 21 précise que la mise en concurrence n’est pas obligatoire.

Les copropriétaires peuvent néanmoins rechercher plusieurs candidats et demander leur inscription à l’ordre du jour. L’absence de conseil syndical ne condamne donc pas la copropriété à voter uniquement sur le contrat du syndic sortant.

Comment évaluer les candidats avant de décider ?

Au-delà du contrat, cherchez à vérifier comment le cabinet fonctionne réellement.

Posez notamment ces questions :

• Qui sera le gestionnaire de l’immeuble ?
• Combien de copropriétés suit-il ?
• Qui assure son remplacement en cas d’absence ?
• Comment sont traitées les urgences ?
• Comment le conseil syndical accède-t-il aux documents ?
• Comment les sinistres sont-ils suivis ?
• Quelle organisation est prévue pour les travaux importants ?
• Comment les impayés sont-ils suivis ?
• À quelle fréquence le gestionnaire visite-t-il l’immeuble ?
• Quels sont les interlocuteurs comptables ?

Les avis peuvent également être utiles s’ils sont lus avec méthode. Consultez Avis sur un syndic : comment savoir s’ils sont fiables ? et Quels sont les signes d’un bon syndic ?.

Check-list pratique avant l’AG de changement de syndic

• ☐ Vérifier la date exacte de fin du contrat actuel.
• ☐ Commencer les recherches suffisamment tôt.
• ☐ Définir les besoins spécifiques de la copropriété.
• ☐ Obtenir plusieurs projets de contrats sérieux lorsque la mise en concurrence est applicable.
• ☐ Obtenir la fiche d’information prix et prestations de chaque candidat.
• ☐ Rencontrer ou interroger les candidats sur l’organisation concrète de la gestion.
• ☐ Comparer les prestations comprises et particulières, pas uniquement le forfait.
• ☐ Préparer un projet de résolution pour chaque candidat.
• ☐ Notifier la demande d’inscription à l’ordre du jour suffisamment tôt.
• ☐ Vérifier que chaque projet de contrat est annexé à la convocation.
• ☐ Vérifier que l’AG se tiendra dans les trois mois précédant le terme du mandat.
• ☐ Vérifier le délai de convocation applicable.
• ☐ Préparer les dates de fin de l’ancien contrat et de prise d’effet du nouveau.
• ☐ Informer les copropriétaires avec une comparaison factuelle.
• ☐ Préparer la liste des dossiers à transmettre au nouveau syndic.

En résumé : le changement de syndic se gagne avant l’AG

Le jour de l’assemblée générale ne devrait pas être le moment où la copropriété découvre les candidats. Une transition réussie se prépare plusieurs mois en amont : connaissance de l’échéance, mise en concurrence lorsqu’elle est requise, analyse des besoins, comparaison des contrats, inscription régulière à l’ordre du jour et préparation d’un calendrier de transition.

La règle juridique essentielle est de faire tenir l’assemblée de non-renouvellement dans les trois mois précédant la fin du contrat et de voter correctement la désignation du nouveau syndic. Mais la qualité du choix dépend surtout du travail réalisé avant la convocation.

Enfin, ne résumez jamais la décision au seul montant des honoraires. Le prix ne fait pas le syndic. Le meilleur contrat pour une copropriété est celui qui correspond à ses besoins et dont l’organisation donne des garanties concrètes de suivi, de transparence, de rigueur et de réactivité.

Vous pouvez également rechercher un syndic sur JeNoteMonSyndic afin de consulter sa fiche, ses avis et ses critères d’évaluation avant l’assemblée générale.

Questions fréquentes pour préparer un changement de syndic avant l’AG

Qui peut proposer un nouveau syndic avant l’assemblée générale ?

Le conseil syndical peut rechercher et mettre en concurrence plusieurs projets de contrats de syndic. Mais tout copropriétaire peut également demander au syndic d’inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée appelée à désigner le syndic l’examen d’un projet de contrat qu’il communique. Il n’est donc pas nécessaire d’être membre du conseil syndical pour proposer un candidat.

Quand faut-il commencer à préparer le changement de syndic ?

La loi impose surtout que l’assemblée de non-renouvellement soit tenue dans les trois mois précédant le terme du contrat. Pour avoir le temps de consulter plusieurs candidats et de préparer correctement la convocation, commencer quatre à six mois avant l’échéance constitue généralement une organisation prudente. Ce délai de préparation est une recommandation pratique et non une obligation légale.

Quelle majorité faut-il pour désigner un nouveau syndic ?

La désignation du syndic est votée à la majorité de l’article 25, soit la majorité des voix de tous les copropriétaires. Si un candidat n’obtient pas cette majorité mais recueille au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires, l’assemblée peut procéder immédiatement à un second vote à la majorité de l’article 24 conformément à l’article 25-1.

Le syndic actuel peut-il refuser d’inscrire un candidat à l’ordre du jour ?

Lorsqu’une demande régulière lui est adressée avec les éléments nécessaires suffisamment tôt pour être intégrée à la convocation, le syndic doit inscrire la question à l’ordre du jour. Il ne peut pas écarter une candidature simplement parce qu’il juge le changement inopportun. Il faut toutefois respecter les règles de notification et transmettre le projet de contrat et le projet de résolution nécessaires.

Comment éviter une période sans syndic après l’AG ?

Il faut organiser l’assemblée pendant que le syndic sortant est encore en fonction et prévoir précisément dans les résolutions la date de fin de son contrat et la date de prise d’effet du nouveau mandat. La loi prévoit que ces dates interviennent au plus tôt un jour franc après la tenue de l’assemblée. Le calendrier doit être construit pour assurer la continuité de la gestion.

Faut-il obligatoirement choisir le syndic le moins cher ?

Non. Les honoraires doivent être comparés, mais ils ne constituent pas un indicateur de qualité. Il faut aussi examiner les prestations incluses, les visites, la disponibilité, la gestion des urgences, le suivi des travaux, l’organisation comptable et les prestations particulières. Le prix ne fait pas le syndic et les honoraires n’entrent pas dans la note JeNoteMonSyndic.

Sources officielles

• Service-Public — Comment changer de syndic de copropriété en fin de mandat ?, vérifié le 4 août 2026
• Légifrance — Loi du 10 juillet 1965, article 18 : contrat du syndic, fin de mandat et transition
• Légifrance — Loi du 10 juillet 1965, article 21 : mise en concurrence et projets de contrats
• Légifrance — Loi du 10 juillet 1965, article 25 : majorité de désignation du syndic
• Légifrance — Loi du 10 juillet 1965, article 25-1 : second vote
• Légifrance — Décret du 17 mars 1967, article 10 : inscription de questions à l’ordre du jour
• Légifrance — Décret du 17 mars 1967, article 9 : délai de convocation
• Légifrance — Loi du 10 juillet 1965, article 18-2 : transmission des documents au nouveau syndic