Syndic de copropriété

Copropriété sans syndic : que faire ?

Publié le 8 octobre 2026

Copropriétaires réunis pour organiser une assemblée générale et désigner un nouveau syndic après une période sans gestionnaire

Une copropriété ne doit pas rester sans syndic. Le syndic est l’organe exécutif chargé d’administrer l’immeuble, d’exécuter les décisions de l’assemblée générale, de gérer les comptes et de représenter le syndicat des copropriétaires. Lorsqu’il n’y a plus de syndic en fonction, il faut donc rétablir rapidement une représentation régulière de la copropriété.

En 2026, la procédure dépend surtout de la manière dont la copropriété s’est retrouvée sans syndic. Deux situations doivent être distinguées. Si une assemblée générale a été régulièrement convoquée pour désigner un syndic mais qu’aucun candidat n’a obtenu la majorité nécessaire, le président du tribunal judiciaire peut désigner un syndic. Si la copropriété est dépourvue de syndic pour une autre raison — par exemple parce que le mandat a expiré sans qu’une AG ait été tenue — tout copropriétaire peut convoquer une assemblée générale afin de nommer un syndic.

Si personne ne convoque cette assemblée, le tribunal peut désigner un administrateur provisoire chargé notamment de récupérer les éléments nécessaires à la gestion et de convoquer une AG destinée à désigner un syndic.

Voici la méthode pour identifier votre situation, agir dans le bon ordre et éviter que l’absence de syndic ne bloque durablement la copropriété.

Une copropriété peut-elle fonctionner légalement sans syndic ?

Non, pas durablement. L’article 17 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que l’exécution des décisions du syndicat des copropriétaires est confiée à un syndic.

Sans syndic en fonction, la copropriété rencontre rapidement des difficultés pratiques et juridiques :

absence de représentant régulier du syndicat ;
difficulté à régler ou gérer les fournisseurs ;
absence de gestion courante structurée ;
blocage possible des travaux votés ;
absence de convocation normale des assemblées générales ;
difficultés de gestion des sinistres ;
recouvrement des charges compliqué ;
contrats et échéances susceptibles de ne plus être suivis ;
absence d’interlocuteur pour les administrations, entreprises ou banques.

La priorité consiste donc à rétablir un syndic régulièrement désigné, et non à organiser durablement une gestion informelle entre copropriétaires.

Pourquoi une copropriété peut-elle se retrouver sans syndic ?

Plusieurs situations sont possibles.

Le mandat est arrivé à expiration

Le contrat du syndic est conclu pour une durée déterminée. Il ne se renouvelle pas automatiquement. Si aucune assemblée n’a désigné de syndic avant l’échéance, le mandat prend fin et la copropriété se retrouve dépourvue de syndic.

Ce risque est détaillé dans notre guide Que se passe-t-il lorsque le mandat du syndic arrive à expiration ?.

L’assemblée n’a élu aucun candidat

Une AG peut avoir été régulièrement convoquée pour choisir un syndic sans qu’aucun candidat n’obtienne la majorité nécessaire. La copropriété n’a alors pas réussi à nommer son organe exécutif.

Le syndic a quitté ses fonctions

Selon la situation, une résiliation du contrat, une cessation d’activité, une impossibilité d’exercer ou un autre événement peut laisser le syndicat sans syndic en fonction.

Il faut alors vérifier précisément la date à laquelle les fonctions ont pris fin. Tant que le mandat n’est pas effectivement terminé, les règles applicables ne sont pas nécessairement celles d’une copropriété déjà dépourvue de syndic.

La copropriété n’a jamais correctement désigné son syndic

Cette situation peut notamment se rencontrer dans une copropriété nouvellement créée ou dans un ensemble dont l’organisation juridique n’a jamais été correctement finalisée.

Là encore, l’article 17 prévoit des mécanismes permettant d’obtenir une désignation régulière.

Première question : une AG a-t-elle déjà été convoquée pour nommer un syndic ?

C’est la question la plus importante, car elle détermine la procédure à suivre.

Que faire selon l’origine de l’absence de syndic ?

Situation	Solution principale	Fondement
Une AG a été convoquée pour désigner un syndic mais aucun n’a été nommé	Saisine du président du tribunal judiciaire pour faire désigner un syndic.	Article 17 de la loi de 1965 et article 46 du décret de 1967
Le syndicat est sans syndic pour une autre raison	Tout copropriétaire peut convoquer une AG afin de désigner un syndic.	Article 17 de la loi de 1965
Personne ne convoque l’AG alors que le syndicat est sans syndic	Le tribunal peut désigner un administrateur provisoire chargé notamment de convoquer l’AG.	Article 17 de la loi de 1965 et article 47 du décret de 1967

Cas n°1 : l’AG a essayé d’élire un syndic mais aucun candidat n’a été désigné

L’article 17 prévoit qu’à défaut de nomination du syndic par l’assemblée générale convoquée à cet effet, le syndic est désigné par le président du tribunal judiciaire.

L’article 46 du décret du 17 mars 1967 précise que le président du tribunal judiciaire peut être saisi par :

un ou plusieurs copropriétaires ;
un ou plusieurs membres du conseil syndical ;
le maire de la commune ;
le président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat.

Le tribunal désigne alors un syndic par ordonnance et fixe la durée de sa mission.

Ce syndic judiciaire administre la copropriété dans le cadre des missions prévues par la loi et doit notamment convoquer une assemblée générale en vue de la désignation d’un syndic deux mois avant la fin de ses fonctions.

Sa mission cesse de plein droit lorsque le syndic finalement désigné par l’assemblée générale accepte son mandat.

Pourquoi l’AG peut-elle échouer à élire un syndic ?

La désignation du syndic relève de la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, soit la majorité des voix de tous les copropriétaires.

Si un candidat n’obtient pas cette majorité mais recueille au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires, l’article 25-1 prévoit un second vote immédiat à la majorité de l’article 24.

Si aucun candidat n’obtient la majorité nécessaire et qu’aucune désignation n’est possible, la copropriété reste sans syndic. Dans cette situation précise, le mécanisme judiciaire de l’article 17 et de l’article 46 devient la voie prévue par les textes.

Cas n°2 : le mandat a expiré et aucune AG n’a désigné de remplaçant

C’est une situation différente. Le dernier alinéa de l’article 17 prévoit que, dans tous les autres cas où le syndicat est dépourvu de syndic, l’assemblée générale peut être convoquée par tout copropriétaire afin de nommer un syndic.

Le copropriétaire qui prend l’initiative n’a donc pas besoin d’être président du conseil syndical ni d’obtenir au préalable une décision du tribunal pour convoquer cette AG.

Cette possibilité vise précisément à éviter qu’une copropriété soit paralysée uniquement parce que l’ancien syndic n’est plus habilité à convoquer l’assemblée.

Comment un copropriétaire peut-il convoquer l’AG sans syndic ?

La convocation doit respecter les règles normales de l’assemblée générale. L’absence de syndic ne permet pas d’organiser une réunion informelle entre quelques copropriétaires et de considérer qu’un nouveau gestionnaire est valablement élu.

Il faut notamment respecter l’article 9 du décret du 17 mars 1967.

La convocation doit indiquer

le lieu de l’assemblée ;
la date ;
l’heure ;
un ordre du jour précis ;
les questions soumises au vote ;
les documents nécessaires à la décision ;
le formulaire de vote par correspondance prévu par les textes.

Sauf urgence ou délai plus long prévu par le règlement de copropriété, la convocation est notifiée au moins vingt et un jours avant la réunion.

Le copropriétaire qui convoque doit donc disposer d’une liste fiable de tous les copropriétaires et des informations nécessaires pour leur notifier régulièrement la convocation. Si la situation documentaire de la copropriété est trop confuse pour garantir une convocation régulière, la voie judiciaire peut être plus sécurisée.

Quel ordre du jour prévoir pour cette AG ?

L’objectif principal est la désignation d’un syndic.

L’ordre du jour doit donc prévoir clairement :

la désignation du président de séance, du ou des scrutateurs lorsqu’ils sont nécessaires et du secrétaire de séance ;
l’examen des candidatures de syndic ;
le vote séparé sur chaque projet de contrat ;
la fixation de la date de prise d’effet du contrat ;
les autres décisions indispensables à la remise en fonctionnement de la copropriété, sous réserve qu’elles aient été régulièrement inscrites.

La préparation doit rester prudente : plus l’AG est chargée de décisions complexes alors que la copropriété est déjà désorganisée, plus le risque d’erreur augmente. Il peut être préférable de rétablir d’abord un syndic, puis de traiter certains sujets lors d’une assemblée ultérieure correctement préparée.

Faut-il présenter plusieurs candidats syndics ?

Dans la mesure du possible, oui. Une mise en concurrence permet d’éviter de convoquer une assemblée avec un seul candidat susceptible de se retirer ou de ne pas obtenir les voix nécessaires.

Il faut comparer des projets de contrat complets et vérifier que chaque candidat est réellement disponible pour reprendre la copropriété.

Notre guide Comment mettre son syndic en concurrence ? détaille la méthode.

Ne comparez pas uniquement les honoraires. Le prix ne fait pas le syndic. Le forfait est une donnée contractuelle ; la qualité de gestion dépend aussi de la réactivité, de l’organisation comptable, du suivi des travaux, de la transparence et de la capacité à traiter les dossiers en cours.

Quelle majorité faut-il pour désigner le nouveau syndic ?

La désignation est votée à la majorité de l’article 25 : la majorité des voix de tous les copropriétaires.

Lorsque le projet recueille au moins un tiers de ces voix sans obtenir la majorité absolue, un second vote immédiat intervient à la majorité de l’article 24 conformément à l’article 25-1.

Chaque candidature doit être soumise au vote dans les conditions applicables.

Le fait qu’un copropriétaire ait lui-même convoqué l’assemblée ne change pas cette majorité. Il organise la réunion parce que le syndicat est sans syndic ; il ne peut pas choisir seul le futur gestionnaire.

Cas n°3 : aucun copropriétaire ne veut ou ne peut convoquer l’AG

L’article 17 prévoit alors une solution judiciaire.

À défaut d’une convocation par un copropriétaire, le président du tribunal judiciaire, statuant par ordonnance sur requête à la demande de tout intéressé, peut désigner un administrateur provisoire de la copropriété.

L’article 47 du décret du 17 mars 1967 précise notamment ses missions.

Il est chargé, dans les délais fixés par l’ordonnance :

de se faire remettre les références des comptes bancaires du syndicat ;
d’obtenir les coordonnées de la banque ;
de récupérer les documents et archives du syndicat ;
de convoquer une assemblée générale en vue de la désignation d’un syndic.

Ses fonctions cessent de plein droit lorsque le syndic désigné par l’assemblée générale accepte son mandat.

Administrateur provisoire : attention à ne pas confondre les procédures

L’expression « administrateur provisoire » peut prêter à confusion.

L’administrateur provisoire visé ici par l’article 17 de la loi et l’article 47 du décret intervient parce que le syndicat est dépourvu de syndic et qu’il faut rétablir une gouvernance normale.

Il ne faut pas le confondre avec l’administrateur provisoire pouvant être désigné dans le cadre des procédures applicables aux copropriétés en grave difficulté, notamment lorsque l’équilibre financier ou le fonctionnement du syndicat est sérieusement compromis.

L’absence de syndic ne signifie donc pas automatiquement que la copropriété est une « copropriété en difficulté » au sens de ces procédures spécifiques.

Qui peut demander la désignation d’un administrateur provisoire ?

L’article 17 prévoit une demande de tout intéressé.

Selon la situation, il peut notamment s’agir d’un copropriétaire qui constate qu’aucune AG ne peut être organisée correctement et que la copropriété reste sans représentation.

La saisine judiciaire doit être préparée sérieusement. Elle suppose notamment de démontrer que le syndicat est effectivement dépourvu de syndic et de fournir au tribunal les éléments permettant de comprendre la situation.

Une assistance juridique peut être utile lorsque les pièces sont incomplètes, que la situation est conflictuelle ou que plusieurs procédures sont envisageables.

Quelle différence entre le syndic désigné par le tribunal et l’administrateur provisoire ?

Ces deux mécanismes répondent à des situations différentes.

Syndic judiciaire ou administrateur provisoire : quelle différence ?

Situation	Personne désignée	Mission principale
AG convoquée pour élire un syndic mais aucune nomination	Syndic désigné par le président du tribunal judiciaire	Administrer la copropriété et préparer une future désignation par l’AG.
Copropriété sans syndic pour une autre raison et aucune AG convoquée par un copropriétaire	Administrateur provisoire	Récupérer les éléments de gestion et convoquer une AG pour désigner un syndic.

Cette distinction est importante : demander au tribunal « un administrateur provisoire » alors que l’AG vient d’échouer à nommer un syndic ne correspond pas exactement au mécanisme principal prévu dans ce cas.

Que deviennent les comptes bancaires lorsque la copropriété n’a plus de syndic ?

L’absence de syndic ne fait pas disparaître le syndicat des copropriétaires ni son patrimoine.

Les comptes bancaires ouverts au nom du syndicat restent ceux du syndicat. En revanche, l’ancien syndic qui n’est plus titulaire d’un mandat ne doit pas continuer à agir comme s’il était toujours en fonction.

Le nouveau syndic devra récupérer les références bancaires et les éléments nécessaires à la reprise de la gestion. Lorsqu’un administrateur provisoire est judiciairement désigné, l’article 47 lui donne expressément mission de se faire remettre les références des comptes et les coordonnées de la banque.

Il faut donc éviter les bricolages consistant à faire transiter les fonds de copropriété par le compte personnel d’un copropriétaire.

Peut-on continuer à payer les fournisseurs sans syndic ?

La situation est délicate. Le syndicat demeure débiteur de ses engagements, mais l’absence de représentant régulier complique les actes de gestion.

Un copropriétaire ne devient pas automatiquement mandataire du syndicat simplement parce qu’il souhaite éviter une coupure ou régler une facture urgente.

En pratique, plus l’absence de syndic se prolonge, plus les risques augmentent : impayés, pénalités, interruptions de service, sinistres mal suivis ou difficultés avec les assurances.

C’est précisément pour cette raison que la priorité doit être la convocation rapide d’une AG ou, lorsqu’elle n’est pas possible, la saisine du tribunal.

Que deviennent les travaux urgents ?

Sans syndic, le mécanisme normal prévu par l’article 18 pour faire exécuter des travaux urgents nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble ne peut plus être exercé par un syndic en fonction.

Une situation mettant en danger l’immeuble ou les occupants ne doit évidemment pas être ignorée. Mais il faut distinguer les mesures de sécurité immédiates prises face à un danger des engagements juridiques et financiers au nom du syndicat.

Lorsque l’immeuble fait face à une urgence sérieuse alors qu’il est sans syndic, la nécessité de rétablir rapidement une représentation régulière devient encore plus forte. Selon la gravité, une analyse juridique spécifique peut être nécessaire.

Que devient le conseil syndical en l’absence de syndic ?

Le conseil syndical ne devient pas automatiquement syndic.

Ses membres peuvent jouer un rôle central pour rassembler les documents, informer les copropriétaires, rechercher des candidats et préparer la sortie de crise. Mais le conseil syndical ne peut pas simplement décider collectivement qu’il remplace le syndic sans désignation régulière.

Lorsque la copropriété est dépourvue de syndic pour une raison autre qu’un échec d’AG à en nommer un, tout copropriétaire — membre ou non du conseil syndical — peut convoquer l’assemblée en application de l’article 17.

Pour comprendre les pouvoirs ordinaires du conseil syndical, consultez Syndic et conseil syndical : qui contrôle qui ?.

Comment éviter qu’une copropriété se retrouve sans syndic ?

La meilleure solution est l’anticipation.

Vérifier chaque année la date de fin du mandat

La date d’échéance doit être connue du conseil syndical. Il ne faut pas se contenter de l’idée selon laquelle le syndic sera « automatiquement reconduit » : ce renouvellement automatique n’existe pas.

Préparer l’AG suffisamment tôt

Si le mandat approche de sa fin, la copropriété doit organiser le vote avant son expiration.

Voir Comment préparer le changement de syndic avant l’AG ?.

Prévoir plusieurs candidatures si nécessaire

Une seule candidature crée un risque supplémentaire : retrait du candidat, contrat incomplet ou absence de majorité.

Vérifier la majorité avant la réunion

Il est utile d’anticiper la participation, les pouvoirs et les votes par correspondance afin de savoir si l’AG pourra effectivement désigner un syndic.

Préparer la transition documentaire

Une désignation réussie ne suffit pas : le nouveau syndic doit récupérer comptes, archives, contrats, sinistres, procédures et dossiers de travaux.

Que faire si l’ancien syndic continue à agir après la fin de son mandat ?

Une fois son mandat terminé, l’ancien syndic ne dispose plus du même pouvoir de représentation du syndicat des copropriétaires.

Il ne faut donc pas confondre continuité matérielle de certaines tâches et maintien légal du mandat. Le fait qu’un cabinet continue à envoyer des messages ou à utiliser son logiciel ne prolonge pas automatiquement son contrat.

Si la date de fin du mandat est dépassée et qu’aucune nouvelle désignation n’a eu lieu, il est nécessaire de traiter la situation comme une absence de syndic et de vérifier immédiatement la procédure applicable.

Que faire si les copropriétaires ne parviennent pas à se mettre d’accord ?

Le désaccord sur le choix du syndic ne doit pas conduire à laisser volontairement la copropriété sans gestionnaire.

Les copropriétaires peuvent améliorer leurs chances de désignation en :

comparant plusieurs candidatures avant l’AG ;
présentant les différences de façon factuelle ;
vérifiant que les contrats sont complets ;
informant les copropriétaires suffisamment tôt ;
facilitant les votes par correspondance et représentations dans le respect des textes ;
évitant de transformer le vote en conflit personnel.

Les honoraires peuvent être comparés, mais ils ne doivent pas devenir le seul critère. Le prix ne fait pas le syndic. Les honoraires ne constituent pas un critère de qualité entrant dans la note JeNoteMonSyndic.

Check-list : copropriété sans syndic, que faire immédiatement ?

☐ Vérifier la date exacte de fin du dernier mandat.
☐ Vérifier si une AG a déjà été convoquée pour désigner un syndic.
☐ Vérifier le procès-verbal si une AG a échoué à nommer un candidat.
☐ Distinguer l’échec d’une AG du simple défaut de convocation avant l’expiration du mandat.
☐ Rassembler la liste des copropriétaires et leurs coordonnées connues.
☐ Identifier un ou plusieurs candidats syndics.
☐ Obtenir leurs projets de contrat complets.
☐ Si l’article 17 le permet, préparer une convocation régulière par un copropriétaire.
☐ Respecter le délai de convocation et les règles de notification.
☐ Prévoir le vote de chaque candidature à la majorité applicable.
☐ Si l’AG a déjà échoué à désigner un syndic, examiner la saisine du tribunal pour désignation judiciaire.
☐ Si aucune AG ne peut être organisée, examiner la désignation d’un administrateur provisoire.
☐ Ne pas utiliser le compte personnel d’un copropriétaire pour gérer les fonds du syndicat.
☐ Préparer la récupération des comptes, contrats, archives, sinistres et travaux.
☐ Traiter en priorité les urgences mettant en jeu la sécurité ou la conservation de l’immeuble.

En résumé : il faut d’abord identifier pourquoi la copropriété est sans syndic

Une copropriété sans syndic n’est pas condamnée au blocage, mais la solution dépend du scénario.

Si une assemblée générale a été convoquée pour désigner un syndic mais n’a réussi à en nommer aucun, le président du tribunal judiciaire peut désigner un syndic sur requête dans les conditions prévues par l’article 17 de la loi et l’article 46 du décret de 1967.

Si la copropriété est dépourvue de syndic pour une autre raison, notamment parce que le mandat a expiré sans nouvelle désignation, tout copropriétaire peut convoquer une assemblée générale pour nommer un syndic.

Si aucune assemblée n’est convoquée, un administrateur provisoire peut être désigné judiciairement afin de récupérer les éléments de gestion et de convoquer l’AG.

La pire solution consiste à laisser la situation s’installer ou à improviser une gestion parallèle sans mandat. Plus vite une représentation régulière est rétablie, plus il est facile de préserver les contrats, les comptes, les travaux et les intérêts du syndicat des copropriétaires.

Vous pouvez également rechercher un syndic sur JeNoteMonSyndic pour consulter sa fiche, ses avis et ses critères d’évaluation avant de préparer la prochaine désignation.

Questions fréquentes sur une copropriété sans syndic

Qui peut agir lorsqu’une copropriété n’a plus de syndic ?

Lorsque le syndicat est dépourvu de syndic pour une raison autre qu’une assemblée ayant échoué à en nommer un, l’article 17 permet à tout copropriétaire de convoquer une assemblée générale afin de désigner un syndic. Si une AG régulièrement convoquée pour cette désignation n’a nommé aucun candidat, le président du tribunal judiciaire peut désigner un syndic. Si personne ne convoque d’AG dans les autres cas, tout intéressé peut demander au tribunal la désignation d’un administrateur provisoire.

Quand faut-il commencer les démarches ?

Dès que l’absence de syndic est certaine. Il ne faut pas attendre plusieurs semaines ou plusieurs mois, car les factures, sinistres, contrats, impayés et travaux continuent d’exister. Si le mandat approche simplement de son terme, la meilleure solution reste d’anticiper l’assemblée avant l’expiration afin d’éviter que la copropriété ne se retrouve effectivement sans syndic.

Quelle majorité faut-il pour désigner un nouveau syndic ?

La désignation du syndic relève de la majorité de l’article 25, c’est-à-dire la majorité des voix de tous les copropriétaires. Si un projet obtient au moins un tiers de ces voix sans atteindre la majorité absolue, l’article 25-1 prévoit un second vote immédiat à la majorité de l’article 24. Ces règles s’appliquent également lorsque l’AG a été convoquée par un copropriétaire parce que le syndicat était dépourvu de syndic.

Comment éviter une rupture de gestion ?

La meilleure protection consiste à connaître la date exacte de fin du mandat et à organiser l’assemblée de désignation avant cette échéance. Il faut préparer les candidatures, les projets de contrat et les votes suffisamment tôt. Si la copropriété est déjà sans syndic, il faut convoquer rapidement une AG lorsque l’article 17 le permet ou utiliser la voie judiciaire adaptée sans laisser la situation se prolonger.

Quelle différence entre un syndic judiciaire et un administrateur provisoire ?

Le syndic judiciaire est désigné par le président du tribunal lorsqu’une assemblée régulièrement convoquée pour nommer un syndic n’a réussi à en désigner aucun. L’administrateur provisoire de l’article 47 intervient dans les autres cas où le syndicat reste dépourvu de syndic et où aucun copropriétaire n’a convoqué l’assemblée nécessaire. Sa mission consiste notamment à récupérer les éléments de gestion et à convoquer une AG pour faire désigner un syndic.

Le conseil syndical peut-il gérer la copropriété à la place du syndic ?

Non. L’absence de syndic ne transforme pas automatiquement le conseil syndical en organe exécutif. Ses membres peuvent aider à rassembler les documents, rechercher des candidats et organiser la sortie de crise, mais la copropriété doit retrouver un syndic régulièrement désigné. Un membre du conseil syndical qui est également copropriétaire peut, dans les cas prévus par l’article 17, convoquer l’assemblée comme tout autre copropriétaire.