Syndic de copropriété

Que se passe-t-il lorsque le mandat du syndic arrive à expiration ?

Publié le 7 octobre 2026

Copropriétaires préparant la fin du mandat de leur syndic et la désignation du prochain gestionnaire en assemblée générale

Lorsque le mandat du syndic arrive à expiration, son contrat prend fin à la date prévue : il ne se renouvelle pas automatiquement. La copropriété doit donc anticiper l’échéance et réunir une assemblée générale afin de décider soit de désigner de nouveau le même syndic, soit d’en choisir un autre. Si aucun syndic n’est désigné à temps, le syndicat des copropriétaires se retrouve sans syndic, ce qui complique immédiatement la gestion courante, les paiements, les contrats, les urgences et l’organisation d’une nouvelle assemblée.

En 2026, le contrat de syndic est conclu pour une durée déterminée. Les fonctions du syndic ne peuvent en principe pas dépasser trois années, et le contrat doit préciser ses dates calendaires de prise d’effet et d’échéance. Le même syndic peut parfaitement être renouvelé, mais ce renouvellement nécessite une nouvelle décision expresse de l’assemblée générale et l’approbation d’un nouveau contrat.

Si la copropriété envisage un changement, il ne faut donc pas attendre les dernières semaines. Le bon réflexe consiste à relire le contrat, vérifier la date exacte d’échéance, préparer les candidatures et organiser le vote suffisamment tôt pour éviter toute rupture de gestion.

Que se passe-t-il exactement à la date de fin du mandat du syndic ?

Le décret du 17 mars 1967, article 28, prévoit que la durée des fonctions du syndic ne peut en principe excéder trois années. Le syndic peut ensuite être de nouveau désigné par l’assemblée générale.

Le contrat lui-même doit fixer sa durée et préciser ses dates calendaires de prise d’effet et d’échéance. Autrement dit, il existe une date précise à laquelle le mandat prend fin.

À cette échéance, trois situations principales sont possibles :

le même syndic est de nouveau désigné par l’assemblée générale : un nouveau contrat prend effet selon les dates votées ;
un autre syndic est désigné : l’ancien mandat cesse et le nouveau gestionnaire prend le relais ;
aucun syndic n’est désigné : la copropriété devient dépourvue de syndic et doit rapidement régulariser la situation.

Le mandat ne se poursuit donc pas simplement parce que le syndic gérait déjà l’immeuble l’année précédente.

Le mandat du syndic est-il renouvelé automatiquement ?

Non. Le contrat de syndic est conclu pour une durée déterminée et doit être approuvé par une décision expresse de l’assemblée générale.

La fiche officielle Service-Public — Changer de syndic de copropriété en fin de mandat, vérifiée le 4 août 2026, rappelle qu’au terme du contrat le syndicat des copropriétaires peut soit désigner de nouveau le même syndic, soit choisir un nouveau syndic.

Le terme « renouvellement » est donc pratique, mais juridiquement il ne faut pas imaginer une reconduction tacite comparable à certains abonnements commerciaux. L’assemblée générale doit se prononcer.

Le même syndic peut-il être reconduit pour plusieurs années ?

Oui, sous réserve du plafond réglementaire applicable. Le décret du 17 mars 1967 prévoit en principe une durée maximale de trois années pour les fonctions du syndic. L’assemblée générale peut donc le désigner de nouveau pour une nouvelle période dans cette limite.

Il existe un cas particulier dans lequel la durée est plus courte : lorsque le syndic ou certaines personnes qui lui sont liées ont participé à la construction de l’immeuble dans les conditions visées par l’article 28 du décret, la durée maximale peut être limitée à un an pendant la période prévue par le texte.

Quand l’assemblée générale doit-elle être organisée ?

Lorsque l’une des parties ne souhaite pas conclure un nouveau contrat avec le même syndic, l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 impose que les questions de la désignation d’un nouveau syndic et de la fixation de la date de fin du contrat en cours soient portées à l’ordre du jour d’une assemblée générale tenue dans les trois mois précédant le terme du contrat.

C’est la fenêtre juridique à retenir pour le non-renouvellement. Mais la préparation doit commencer avant.

Calendrier pratique avant l’expiration du mandat

Moment	Action	Nature
4 à 6 mois avant l’échéance	Relire le contrat, analyser les besoins, chercher des candidats si nécessaire.	Recommandation pratique
3 à 4 mois avant l’échéance	Comparer les projets de contrats et finaliser les candidatures.	Recommandation pratique
Dans les 3 mois précédant le terme	Tenir l’AG appelée à désigner le syndic lorsque le même contrat n’est pas reconduit.	Cadre légal
Après l’AG	Mettre en œuvre les dates de fin de l’ancien contrat et de prise d’effet du nouveau.	Décision de l’AG

Pour préparer cette étape sans précipitation, consultez Comment préparer le changement de syndic avant l’AG ?.

Que doit faire le syndic s’il ne souhaite pas continuer ?

Le syndic lui-même peut décider qu’il ne souhaite pas conclure un nouveau contrat à l’issue de son mandat.

Dans ce cas, l’article 18 prévoit qu’il informe le conseil syndical de son intention au plus tard trois mois avant la tenue de l’assemblée générale appelée à désigner le nouveau syndic.

Cette information doit permettre à la copropriété de chercher une solution de remplacement et d’éviter de découvrir le départ du gestionnaire au dernier moment.

Si aucun conseil syndical n’existe, il faut être particulièrement attentif au calendrier et aux informations figurant dans les convocations et échanges du syndic.

La copropriété doit-elle justifier le changement de syndic en fin de mandat ?

Non. Lorsque le contrat arrive normalement à son terme, la copropriété n’a pas à démontrer une faute du syndic pour choisir un autre gestionnaire.

C’est une différence fondamentale avec une résiliation anticipée en cours de mandat. Service-Public précise qu’en fin de mandat, un nouveau syndic peut être désigné sans qu’un motif particulier ait à être déclaré.

La copropriété peut donc simplement considérer qu’elle souhaite une autre organisation, un autre interlocuteur, davantage de visites, de meilleurs outils ou un mode de gestion différent.

En revanche, mettre fin au contrat avant sa date normale exige une analyse différente, notamment lorsque la résiliation est fondée sur une inexécution suffisamment grave. Voir Peut-on changer de syndic en cours de mandat ?.

Faut-il mettre le syndic en concurrence avant l’échéance ?

Lorsque l’assemblée générale est appelée à désigner un syndic professionnel, le conseil syndical prépare en principe une mise en concurrence de plusieurs projets de contrats, sous réserve des exceptions prévues par la loi.

La préparation doit porter sur des contrats complets et comparables. Il ne suffit pas de demander uniquement un montant annuel.

Comparez notamment :

les prestations incluses dans le forfait ;
les visites prévues dans l’immeuble ;
les réunions avec le conseil syndical ;
l’organisation de la gestion courante ;
la gestion des urgences ;
les prestations particulières ;
le suivi des travaux et sinistres ;
l’organisation comptable ;
l’extranet et l’accès aux documents ;
les honoraires, comme élément contractuel parmi les autres.

Le prix ne fait pas le syndic. Les honoraires peuvent être comparés, mais ils ne constituent pas un critère qualitatif de la note JeNoteMonSyndic.

Pour la méthode complète, consultez Comment mettre son syndic en concurrence ?.

Quelle majorité faut-il pour désigner le syndic ?

La désignation du syndic relève de la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, c’est-à-dire la majorité des voix de tous les copropriétaires.

Chaque candidat doit faire l’objet d’un vote.

Si un projet n’obtient pas cette majorité mais recueille au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires, l’article 25-1 permet à la même assemblée de procéder immédiatement à un second vote à la majorité de l’article 24.

Et si aucun candidat n’obtient au moins un tiers des voix ?

Pour la désignation du syndic, il n’existe pas de mécanisme automatique permettant de passer immédiatement à la majorité simple si aucun candidat n’atteint le seuil d’un tiers.

Il faudra alors organiser une nouvelle assemblée si le calendrier le permet. C’est précisément pour cette raison qu’il est dangereux d’attendre les tout derniers jours du mandat.

Plus l’AG est tenue tardivement, plus la copropriété risque de se retrouver sans syndic si aucun candidat n’est élu.

Que se passe-t-il si l’assemblée générale renouvelle le syndic actuel ?

Si le même syndic est de nouveau désigné, la gestion continue avec un nouveau mandat. L’assemblée approuve le projet de contrat soumis au vote et les dates applicables.

Il est tout de même utile de profiter de cette échéance pour examiner :

la durée proposée ;
les prestations du forfait ;
les visites prévues ;
les horaires de l’assemblée générale inclus ;
les prestations particulières ;
les éventuelles évolutions de l’organisation du cabinet ;
les observations du conseil syndical sur la gestion écoulée.

Renouveler le même syndic ne doit pas être un automatisme administratif. Il s’agit d’une nouvelle décision de l’assemblée générale.

Pour apprécier la qualité de la gestion au-delà du prix, consultez Quels sont les signes d’un bon syndic ?.

Que se passe-t-il si un nouveau syndic est élu ?

L’assemblée générale désigne le nouveau syndic et fixe les dates de fin du contrat en cours et de prise d’effet du nouveau contrat.

L’article 18 prévoit que ces dates interviennent au plus tôt un jour franc après la tenue de l’assemblée générale.

Ensuite commence la phase de transmission entre les deux cabinets.

Les délais de transmission de l’ancien syndic

L’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 fixe des délais précis :

dans les quinze jours suivant la cessation de ses fonctions : situation de trésorerie, références des comptes bancaires et coordonnées de la banque ;
dans le délai d’un mois : ensemble des documents et archives du syndicat ainsi que les documents dématérialisés visés par le texte ;
dans les deux mois suivant l’expiration de ce délai d’un mois : état des comptes des copropriétaires et comptes du syndicat après apurement et clôture.

Cette transmission est déterminante pour assurer la continuité des contrats, des paiements, des travaux, des sinistres et des procédures en cours.

Que se passe-t-il si aucun syndic n’est nommé avant l’expiration du mandat ?

C’est la situation qu’il faut absolument éviter.

Une fois le mandat arrivé à son terme sans nouvelle désignation, le syndicat des copropriétaires est dépourvu de syndic. Il n’existe pas de prolongation automatique destinée à « tenir quelques semaines » jusqu’à une prochaine AG.

L’article 17 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit alors une procédure spécifique : dans les cas où le syndicat est dépourvu de syndic, tout copropriétaire peut convoquer une assemblée générale afin de nommer un syndic.

À défaut d’une telle convocation, le président du tribunal judiciaire peut, à la demande de tout intéressé, désigner un administrateur provisoire notamment chargé de convoquer l’assemblée des copropriétaires en vue de la désignation d’un syndic.

Pourquoi une copropriété sans syndic est-elle problématique ?

Sans syndic régulièrement mandaté, de nombreuses opérations deviennent difficiles ou juridiquement fragiles :

représentation du syndicat ;
paiement et gestion des fournisseurs ;
appels de fonds et suivi comptable ;
gestion des sinistres ;
suivi des contrats ;
mise en œuvre des décisions d’AG ;
organisation normale de la gouvernance.

Il est donc beaucoup plus simple d’éviter cette situation que de devoir la réparer ensuite.

Peut-on attendre la date d’expiration pour décider quoi faire ?

Non, car la date d’échéance n’est pas une date de réflexion : c’est la fin du mandat.

Si la copropriété attend cette date pour chercher un candidat, elle aura déjà perdu la marge nécessaire pour organiser une assemblée dans de bonnes conditions.

Le calendrier doit être construit à rebours :

identifier la date de fin du contrat ;
prévoir la date de l’AG ;
tenir compte du délai de convocation ;
préparer les candidatures avant l’envoi de la convocation ;
laisser au conseil syndical le temps de comparer ;
anticiper le risque qu’aucun candidat ne soit élu au premier vote.

Le syndic sortant peut-il empêcher la candidature d’un concurrent ?

Non, dès lors que la candidature est régulièrement présentée et que les éléments nécessaires sont transmis à temps pour l’inscription à l’ordre du jour.

Tout copropriétaire peut demander l’examen d’un projet de contrat de syndic. Le syndic en place n’a pas à sélectionner lui-même ses concurrents.

Cette question est particulièrement importante lorsque la copropriété envisage un changement. Notre article Le syndic peut-il refuser d’inscrire une question à l’ordre du jour ? détaille les règles applicables.

Faut-il attendre une mauvaise gestion pour ne pas renouveler le syndic ?

Non. En fin de mandat, la copropriété est libre de choisir un nouveau gestionnaire sans devoir démontrer une faute.

Le vote peut notamment être motivé par :

un besoin d’organisation différent ;
une volonté de disposer d’un interlocuteur plus proche ;
un projet de travaux nécessitant une autre expertise ;
une évolution importante de la copropriété ;
une relation devenue insatisfaisante ;
une offre concurrente jugée plus adaptée.

Il est donc inutile de fabriquer artificiellement des griefs pour justifier un non-renouvellement.

En revanche, si la gestion actuelle pose problème, documentez les faits. Voir Syndic défaillant : comment reconnaître une mauvaise gestion ?.

Comment comparer le syndic sortant et les nouveaux candidats ?

La comparaison doit être concrète et adaptée à la copropriété.

Points à comparer avant la fin du mandat

Critère	Questions à poser
Gestionnaire	Qui suivra réellement l’immeuble ? Quelle organisation en cas d’absence ?
Réactivité	Comment sont traitées les urgences et les demandes courantes ?
Comptabilité	Quelle équipe tient les comptes et comment le conseil syndical les contrôle-t-il ?
Travaux	Quelle méthode de consultation, suivi, réception et information ?
Transparence	Quels documents sont accessibles et comment sont suivies les demandes ?
Contrat	Quelles prestations sont incluses et lesquelles sont facturées séparément ?

Les honoraires doivent être lus en parallèle des prestations. Un forfait plus faible n’a de sens que si l’on sait précisément ce qu’il contient.

Pour approfondir : Comment choisir un bon syndic de copropriété ? Les vrais critères.

Erreurs fréquentes lorsque le mandat arrive à expiration

1. Penser que le contrat se renouvelle tout seul

Il faut une nouvelle décision de l’assemblée générale. Le mandat est à durée déterminée.

2. Découvrir la date de fin trop tard

La date d’échéance doit être connue plusieurs mois à l’avance afin de sécuriser le calendrier.

3. Organiser l’AG à la dernière minute

Si aucun candidat n’obtient la majorité nécessaire, il peut être indispensable de tenir une nouvelle assemblée. Sans marge, le mandat risque d’expirer entre-temps.

4. Ne présenter qu’un seul contrat faute de préparation

Lorsque la mise en concurrence est applicable, plusieurs projets permettent une vraie comparaison et limitent la dépendance à une seule candidature.

5. Comparer uniquement les honoraires

Le prix doit être rapproché du contenu du contrat et de l’organisation concrète proposée.

6. Oublier la transmission des dossiers après le changement

La transition ne s’arrête pas au vote. Les contrats, travaux, sinistres, procédures et comptes doivent être repris par le nouveau syndic.

Check-list avant l’expiration du mandat du syndic

☐ Relever la date exacte d’échéance du contrat.
☐ Vérifier sa durée et les conditions du mandat actuel.
☐ Décider suffisamment tôt s’il faut préparer une mise en concurrence.
☐ Identifier les besoins spécifiques de la copropriété.
☐ Obtenir des projets complets de contrats candidats.
☐ Comparer les prestations, l’organisation et les honoraires.
☐ Préparer chaque candidature avant l’envoi de la convocation.
☐ Vérifier que l’AG est organisée dans le bon calendrier.
☐ Vérifier que chaque projet de contrat est joint lorsque nécessaire.
☐ Anticiper la majorité de l’article 25 et la passerelle éventuelle de l’article 25-1.
☐ Prévoir une marge si aucun candidat n’est élu au premier tour.
☐ Fixer clairement les dates de fin et de prise d’effet des contrats.
☐ Préparer la liste des dossiers à transmettre en cas de changement.
☐ Vérifier le respect des délais de transmission de l’ancien syndic.

En résumé : l’expiration du mandat doit être anticipée

Le mandat du syndic arrive à une date précise et ne se prolonge pas automatiquement. L’assemblée générale doit donc décider de la suite : nouveau mandat pour le syndic actuel ou désignation d’un autre gestionnaire.

Lorsque la copropriété choisit de ne pas poursuivre avec le même syndic, l’AG doit être organisée dans les trois mois précédant le terme du contrat. Le vote relève de la majorité de l’article 25 et peut, sous conditions, bénéficier du second vote prévu par l’article 25-1.

Si aucun syndic n’est désigné avant l’échéance, la copropriété se retrouve sans syndic. Tout copropriétaire peut alors convoquer une assemblée pour en nommer un et, à défaut, une intervention du tribunal peut devenir nécessaire.

Le meilleur moyen d’éviter cette situation est simple : ouvrir le contrat plusieurs mois avant son terme, préparer les candidatures et laisser à l’assemblée générale le temps de décider correctement.

Et pour comparer les gestionnaires, gardez le principe JeNoteMonSyndic : le prix ne fait pas le syndic. Les honoraires peuvent être comparés, mais ils ne constituent pas un critère de qualité de la note.

Vous pouvez également rechercher votre syndic sur JeNoteMonSyndic et consulter sa fiche, ses avis et ses critères d’évaluation avant le prochain vote.

Questions fréquentes sur la fin du mandat du syndic

Le mandat du syndic est-il renouvelé automatiquement à son expiration ?

Non. Le contrat de syndic est conclu pour une durée déterminée. Le même syndic peut être de nouveau désigné, mais l’assemblée générale doit prendre une décision expresse et approuver le nouveau contrat. À défaut de nouvelle désignation avant l’échéance, le syndicat risque de se retrouver dépourvu de syndic.

Quand commencer à préparer la fin du mandat du syndic ?

Il est prudent de relire le contrat et de commencer les réflexions plusieurs mois avant l’échéance. Lorsque la copropriété ne souhaite pas conclure un nouveau contrat avec le même syndic, l’assemblée générale appelée à désigner le nouveau syndic doit être tenue dans les trois mois précédant le terme du contrat. Une préparation quatre à six mois à l’avance constitue une recommandation pratique permettant de comparer les candidats sans urgence.

Quelle majorité faut-il pour renouveler ou remplacer le syndic ?

La désignation du syndic relève de la majorité de l’article 25, soit la majorité des voix de tous les copropriétaires. Lorsqu’un projet obtient au moins un tiers de ces voix sans atteindre la majorité de l’article 25, la même assemblée peut procéder immédiatement à un second vote à la majorité de l’article 24 conformément à l’article 25-1.

Que se passe-t-il si aucun syndic n’est élu avant la fin du mandat ?

Le syndicat des copropriétaires devient dépourvu de syndic. L’article 17 de la loi du 10 juillet 1965 permet alors à tout copropriétaire de convoquer une assemblée générale afin de nommer un syndic. À défaut, le président du tribunal judiciaire peut être saisi afin de désigner un administrateur provisoire chargé notamment de convoquer l’assemblée nécessaire.

Faut-il prouver une faute pour changer de syndic à la fin de son mandat ?

Non. Lorsque le contrat arrive normalement à son terme, la copropriété peut choisir un autre syndic sans avoir à invoquer ou démontrer une faute particulière. Cette situation doit être distinguée d’une résiliation anticipée en cours de contrat, qui obéit à des règles différentes et peut notamment être fondée sur une inexécution suffisamment grave.

Quels documents l’ancien syndic doit-il remettre au nouveau après le changement ?

L’ancien syndic doit notamment remettre dans les quinze jours la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires et les coordonnées de la banque. Il dispose d’un mois pour transmettre l’ensemble des documents et archives du syndicat ainsi que les documents dématérialisés concernés. L’état des comptes des copropriétaires et du syndicat doit ensuite être transmis dans les deux mois suivant l’expiration de ce délai d’un mois.