Syndic qui n’exécute pas une décision d’AG : quels recours ?

Votre syndic n’exécute pas une décision votée en assemblée générale ? Relisez d’abord la résolution, vérifiez si elle est immédiatement exécutable et demandez quelles démarches ont réellement été engagées. Si l’inaction persiste sans justification, mobilisez le conseil syndical, formalisez la demande puis envisagez, selon la gravité, une nouvelle assemblée, un recours ou un changement de syndic.

L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 charge le syndic d’assurer l’exécution des délibérations de l’assemblée générale. Mais certaines décisions comportent des conditions, dépendent de tiers ou peuvent être temporairement suspendues par la loi. Il faut donc distinguer le retard explicable de la véritable carence.

Identifier précisément la décision d’AG qui n’est pas exécutée

Relire le procès-verbal et la résolution, pas seulement le souvenir de l’assemblée

Avant toute relance, reprenez la convocation, les documents annexés et le procès-verbal de l’assemblée générale. Notez le numéro de la résolution, son texte exact, la majorité à laquelle elle a été adoptée et les éventuelles conditions prévues. Une décision peut autoriser une action sans imposer qu’elle soit accomplie immédiatement. Elle peut aussi prévoir une limite budgétaire, une consultation préalable, une délégation au conseil syndical ou une échéance précise.

Ne confondez pas une discussion favorable avec une décision exécutoire. « Étudier plusieurs solutions » n’a pas la même portée que décider de conclure un contrat déterminé. Si la résolution prévoit des conditions, vérifiez qu’elles sont réunies.

Vérifier qu’une assemblée ultérieure n’a pas modifié la décision

Si plusieurs assemblées se sont tenues depuis, vérifiez qu’une résolution ultérieure n’a pas modifié le calendrier, le budget ou la solution retenue. Demandez au syndic de citer la décision précise s’il invoque une modification.

Cette vérification est particulièrement utile lorsque le dossier traîne depuis plusieurs mois. Pour un sujet de travaux, consultez également notre guide consacré au syndic qui ne fait pas les travaux votés, qui détaille les blocages techniques et financiers propres aux chantiers.

Ce que le syndic doit normalement faire après une décision d’assemblée générale

Le syndic est l’organe d’exécution de la copropriété

Service-Public rappelle que le syndic est chargé d’administrer et de gérer l’immeuble et d’exécuter les décisions prises par l’assemblée générale. Cette mission ne dépend pas du fait qu’il ait personnellement approuvé la décision ou qu’il la juge opportune. Une fois la délibération adoptée et exécutable, il doit accomplir les actes entrant dans son mandat pour la mettre en œuvre.

Selon la résolution, il peut devoir signer un contrat, transmettre une commande, lancer un appel de fonds, notifier une décision, déposer une demande ou engager une procédure autorisée. Il représente le syndicat et organise l’exécution auprès des tiers concernés.

Il ne peut pas remplacer la décision par sa propre appréciation

Le syndic dispose de pouvoirs propres pour administrer l’immeuble, assurer sa conservation et traiter l’urgence, mais il ne peut pas simplement décider qu’une résolution régulièrement adoptée ne sera jamais appliquée parce qu’il la trouve inadaptée. S’il estime qu’une difficulté juridique ou pratique empêche son exécution, il doit pouvoir l’expliquer et proposer une voie de sortie : nouvelle décision, complément d’autorisation, adaptation contractuelle ou mesure conservatoire selon le cas.

Une résolution imprécise ou devenue impossible à appliquer peut toutefois nécessiter un nouveau vote. Le syndic doit alors expliquer le problème, documenter ses démarches et soumettre une solution.

Quel délai est raisonnable pour exécuter une décision d’AG ?

Il n’existe pas de délai légal universel applicable à toutes les résolutions

Il n’existe pas, en droit de la copropriété, une règle générale imposant au syndic d’exécuter toute décision d’assemblée dans un délai fixe de huit jours, quinze jours ou un mois. Le délai dépend du contenu de la résolution, des échéances votées, des formalités à accomplir et des contraintes objectives du dossier. Il faut donc éviter les formules du type « le syndic avait légalement trente jours », sauf lorsqu’un texte spécifique prévoit effectivement un délai pour l’acte concerné.

On apprécie surtout les diligences accomplies. Un dossier complexe peut durer tout en étant réellement suivi ; une résolution simple laissée sans aucune démarche peut au contraire révéler une carence. Demandez des dates et des actes vérifiables.

Attention au délai de contestation de certaines décisions de travaux

L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit une règle particulière : sauf urgence, l’exécution par le syndic des travaux décidés par l’assemblée en application des articles 25 et 26 est suspendue jusqu’à l’expiration du délai de contestation de deux mois. Cette règle ne signifie pas que toutes les décisions d’AG sont gelées pendant deux mois. Elle vise spécifiquement les travaux adoptés dans ce cadre.

Le même article précise que les copropriétaires opposants ou défaillants disposent de deux mois à compter de la notification du procès-verbal pour contester une décision d’assemblée. Si le syndic invoque ce délai pour expliquer une absence d’exécution, demandez-lui quelle résolution est concernée et sur quel fondement elle relève de cette suspension. Un « délai légal de deux mois » ne doit pas devenir une réponse passe-partout.

Ce qui dépend réellement du syndic et ce qui dépend de tiers

Pour qualifier une inexécution, il faut localiser le point de blocage. Le tableau suivant permet de séparer ce qui relève directement de la gestion du syndic de ce qui peut dépendre d’un tiers.

Décision d’AG non exécutée : identifier le véritable point de blocage

Situation	Ce qui doit être vérifié	Ce que l’on peut attendre du syndic
Contrat voté mais non signé	Texte de la résolution, devis ou projet annexé, conditions éventuelles	Justification de l’absence de signature et calendrier d’action
Travaux votés mais non démarrés	Commande, appels de fonds, autorisations, disponibilité de l’entreprise	Suivi documenté et mesures pour lever le blocage
Action contre un tiers votée	Autorisation donnée, avocat ou professionnel saisi, pièces transmises	Engagement des démarches autorisées et compte rendu
Modification d’un service votée	Contrat en cours, préavis, date d’effet prévue	Notifications et organisation de la transition
Démarche administrative décidée	Pièces requises, dépôt effectué, demande de complément	Preuve du dépôt et suivi de l’instruction
Décision dépendant d’un financement	Appels de fonds, encaissements, impayés, condition de financement	Information claire et actions de recouvrement ou nouveau vote si nécessaire

Un prestataire défaillant n’efface pas l’obligation de suivi

Le syndic n’est pas responsable de tout retard causé par un tiers, mais il doit suivre le dossier, relancer et proposer une solution lorsque cela devient nécessaire. Une difficulté extérieure n’exonère pas d’un suivi documenté.

Un manque de fonds peut expliquer un retard, mais il doit être documenté

Si la trésorerie manque, demandez quelles sommes ont été appelées et encaissées, quels impayés subsistent et quelles mesures sont engagées. Le syndic ne finance pas la copropriété lui-même, mais il doit rendre l’obstacle visible et proposer une solution adaptée.

Constituer des faits et des preuves avant de parler de faute

Créer une chronologie simple du dossier

Une contestation solide commence par une chronologie. Notez la date de l’assemblée, la résolution, les démarches attendues, les courriels du syndic, les relances du conseil syndical, les engagements annoncés et les actes effectivement accomplis. Ajoutez les pièces utiles : procès-verbal, devis, contrats, appels de fonds, courriers recommandés, réponses de prestataires, photographies et justificatifs de préjudice éventuel.

Cette chronologie évite d’accuser trop tôt ou, au contraire, de laisser le dossier s’enliser. Pour une évaluation plus large, consultez Comment savoir si son syndic fait correctement son travail ?.

Demander les documents par l’intermédiaire du conseil syndical

L’article 21 de la loi de 1965 prévoit que le conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion. Il peut prendre connaissance et copie des documents se rapportant à la gestion du syndic et à l’administration de la copropriété. Pour une décision non exécutée, il peut donc vérifier les commandes, échanges, actes, factures, demandes administratives ou courriers correspondant à la résolution.

Cette intervention permet de distinguer une difficulté réelle d’un dossier laissé sans traitement. Le conseil syndical ne remplace pas le syndic, mais son rôle de contrôle est central.

Relance, conseil syndical et demande formelle : comment agir par étapes

Étape 1 : demander un état d’exécution écrit

Citez la date de l’assemblée, le numéro de la résolution et son objet. Demandez ce qui a été fait, ce qui reste à faire, l’obstacle éventuel et la prochaine échéance. Une réponse utile doit contenir des faits et des dates.

Si le syndic ne répond pas, vous pouvez suivre la méthode détaillée dans notre guide Syndic qui ne répond pas : que faire et quels recours ?. Ici, l’objectif n’est pas seulement d’obtenir une réponse, mais de vérifier l’exécution d’une décision collective.

Étape 2 : mobiliser formellement le conseil syndical

Transmettez au président du conseil syndical votre chronologie et les pièces essentielles. Demandez que le conseil contrôle les démarches du syndic et, si nécessaire, formule une demande collective.

Étape 3 : envoyer une mise en demeure lorsque l’inaction persiste

Lorsque la décision est claire, exécutable et qu’aucune justification sérieuse n’est fournie, une mise en demeure peut formaliser la demande. Elle doit rester factuelle : identifier la résolution, rappeler les démarches déjà sollicitées, demander son exécution ou une explication documentée et fixer un délai raisonnable adapté au dossier. N’inventez pas un « délai légal » qui n’existe pas.

La mise en demeure date le constat de carence. Pour un dossier sensible, faites-la relire par un professionnel du droit avant une action judiciaire ou une résiliation anticipée.

Peut-on demander une nouvelle assemblée générale ?

Faire inscrire la question à l’ordre du jour de la prochaine AG

L’article 10 du décret du 17 mars 1967 permet à un ou plusieurs copropriétaires, ainsi qu’au conseil syndical, de notifier au syndic les questions qu’ils demandent d’inscrire à l’ordre du jour d’une assemblée générale. La question peut porter sur le constat de l’inexécution, une mesure pour débloquer la décision, une nouvelle autorisation, la fixation d’un calendrier ou, si les manquements sont suffisamment graves, la situation du contrat de syndic.

Préparez un projet de résolution lorsque le texte l’exige : une mesure précise est plus utile qu’un simple point de discussion.

Provoquer une assemblée lorsque la situation ne peut pas attendre

L’article 8 du décret du 17 mars 1967 prévoit que la convocation d’une assemblée est de droit lorsqu’elle est demandée au syndic par le conseil syndical ou par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires, sauf seuil inférieur prévu par le règlement de copropriété. La demande doit préciser les questions à inscrire à l’ordre du jour.

Dans ce cadre, si le syndic ne donne pas suite, le président du conseil syndical peut convoquer l’assemblée après une mise en demeure restée infructueuse pendant plus de huit jours. Cette règle est précise et ne doit pas être généralisée : elle concerne la convocation demandée dans les conditions de l’article 8. Un copropriétaire isolé ne peut pas simplement convoquer l’assemblée de sa propre initiative en dehors des cas prévus par les textes.

Mise en demeure ou recours : quand monter d’un cran ?

Une inexécution peut engager la responsabilité du syndic

Le fait que le syndic soit chargé d’exécuter les délibérations ne signifie pas qu’une indemnisation est automatique au moindre retard. Pour obtenir réparation, il faut pouvoir caractériser un manquement, un préjudice et un lien entre les deux. La nature du préjudice peut être collective, lorsqu’elle affecte le syndicat des copropriétaires, ou personnelle dans certaines situations particulières.

L’article 15 de la loi de 1965 prévoit qu’en cas de carence ou d’inaction du syndic, le président du conseil syndical peut, sur délégation expresse de l’assemblée générale, exercer une action contre le syndic en réparation du préjudice subi par le syndicat. En l’absence de conseil syndical, cette action peut être exercée par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires. Le texte encadre donc précisément cette action collective contre le syndic.

Une action au nom du syndicat doit respecter les règles de représentation

Pour les actions en justice exercées au nom du syndicat, l’article 55 du décret du 17 mars 1967, dans sa version en vigueur depuis le 25 décembre 2025, prévoit en principe une autorisation de l’assemblée générale, avec plusieurs exceptions déterminées par le texte. La situation devient particulière lorsqu’il s’agit d’agir contre le syndic lui-même : il faut alors examiner qui a qualité pour représenter le syndicat et sur quelle décision.

Si le recours judiciaire devient sérieux, faites vérifier par un avocat la demande, la qualité pour agir, l’autorisation nécessaire et les preuves à produire.

Le recours judiciaire n’est pas toujours le moyen le plus rapide d’obtenir l’exécution

Une nouvelle décision d’assemblée ou le remplacement du syndic peut parfois débloquer plus vite la situation qu’une procédure. Le choix dépend de l’objectif : obtenir l’exécution, protéger l’immeuble, indemniser un dommage ou changer de gestionnaire.

Quand envisager un changement de syndic ?

Une décision isolée non exécutée ne suffit pas toujours

Mesurez la gravité du manquement : une résolution retardée par une autorisation extérieure n’a pas la même signification qu’une décision simple ignorée pendant des mois. Regardez aussi la répétition des carences et les alertes restées sans effet.

Le changement de syndic doit préserver la continuité de gestion. Si cette voie devient pertinente, consultez Peut-on changer de syndic en cours de mandat ? et Révoquer son syndic : motifs, procédure et vote en AG.

La loi prévoit la résiliation en cas d’inexécution suffisamment grave

L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit qu’un contrat de syndic peut être résilié par une partie en cas d’inexécution suffisamment grave de l’autre partie. Lorsque l’initiative vient du conseil syndical, celui-ci notifie au syndic une demande motivée d’inscription de cette question à l’ordre du jour, en précisant les inexécutions reprochées. Le texte organise ensuite la convocation de l’assemblée et la désignation éventuelle d’un nouveau syndic.

La notion d’inexécution « suffisamment grave » impose une appréciation concrète. Constituez donc le dossier avant de demander le vote : décisions concernées, relances, absence de diligences, conséquences et continuité à organiser. Si un nouveau syndic doit être choisi, notre prochain guide sur la mise en concurrence des syndics détaille la préparation des candidatures.

Conséquences possibles d’une décision d’AG non exécutée

Selon la décision, l’inexécution peut provoquer une perte financière, un retard de travaux, l’aggravation d’un désordre, une rupture de service ou la perte d’une échéance. Elle peut aussi révéler une mauvaise organisation sans dommage immédiat.

Pour apprécier la gravité, posez quatre questions :

• La décision était-elle claire et exécutable ?
• Le syndic disposait-il des fonds, autorisations et informations nécessaires ?
• Quelles diligences peut-il prouver ?
• Quel préjudice concret résulte de l’inaction ?

Le prix ne fait pas le syndic. Les honoraires peuvent être examinés dans le contrat, mais ils ne constituent ni un critère automatique de qualité ni un élément de la note JeNoteMonSyndic. Ici, le critère utile est la capacité à transformer une décision collective en actes suivis et documentés.

Check-list pratique : que faire face à une résolution d’AG non exécutée ?

• Retrouver la résolution exacte : numéro, texte, majorité, annexes et conditions.
• Vérifier son caractère exécutable : échéance, suspension éventuelle, condition préalable ou décision postérieure.
• Identifier le point de blocage : syndic, entreprise, administration, financement ou formalité.
• Demander des preuves : commande, courrier, dépôt, relance, contrat, échéancier ou réponse du tiers.
• Établir une chronologie : dates de l’AG, des démarches et des relances.
• Mobiliser le conseil syndical : contrôle de gestion et consultation des pièces.
• Relancer par écrit : demander une action et une prochaine échéance vérifiable.
• Mettre en demeure si nécessaire : sans inventer de délai légal général.
• Préparer une nouvelle résolution : mesure de déblocage, autorisation, action ou situation du contrat de syndic.
• Faire vérifier le recours judiciaire : qualité pour agir, autorisation, préjudice et objectif poursuivi.

Questions fréquentes sur les décisions d’AG non exécutées

Quel délai est raisonnable pour qu’un syndic exécute une décision d’AG ?

Il n’existe pas de délai légal unique pour toutes les décisions de copropriété. Il faut regarder la résolution, les échéances qu’elle prévoit, les formalités nécessaires et les éventuelles contraintes de tiers. Pour certains travaux votés selon les articles 25 ou 26, l’article 42 prévoit en outre, sauf urgence, une suspension pendant le délai de contestation de deux mois. Le bon critère est donc de vérifier les diligences accomplies et le calendrier réel plutôt que d’inventer un délai général.

Quelles preuves conserver si le syndic n’exécute pas une résolution ?

Conservez la convocation et ses annexes, le procès-verbal, le texte de la résolution, les courriels et lettres recommandées, les réponses du syndic, les documents obtenus par le conseil syndical, ainsi que les preuves d’un éventuel préjudice. Une chronologie datée est particulièrement utile. Elle permet de distinguer les démarches réellement effectuées des simples promesses et facilite l’analyse du dossier si une mise en demeure ou un recours devient nécessaire.

Le conseil syndical peut-il obliger le syndic à exécuter la décision ?

Le conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion, mais il ne se substitue pas automatiquement à lui. Il peut demander les documents, vérifier les démarches, formuler un avis, solliciter l’inscription de questions à l’ordre du jour et, dans certaines conditions, demander la convocation d’une assemblée. Pour agir judiciairement contre le syndic au nom du syndicat en réparation de son préjudice, l’article 15 prévoit notamment une délégation expresse de l’assemblée au président du conseil syndical.

Quand une mise en demeure du syndic devient-elle utile ?

Elle devient utile lorsque la décision est identifiable, que les conditions nécessaires sont réunies et que les relances ordinaires n’aboutissent pas à une action ou à une justification sérieuse. La mise en demeure doit rappeler la résolution, les demandes déjà faites et ce qui est attendu. Le délai fixé doit être adapté à la nature du dossier. Il ne faut pas présenter comme légal un délai qui ne résulte d’aucun texte applicable à la décision concernée.

Peut-on convoquer une AG si le syndic refuse d’agir ?

Oui, dans les conditions prévues par les textes. L’article 8 du décret de 1967 prévoit notamment que la convocation est de droit lorsqu’elle est demandée par le conseil syndical ou par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix, sauf seuil inférieur du règlement. Après une mise en demeure restée infructueuse pendant plus de huit jours, le président du conseil syndical peut alors convoquer l’assemblée. Cette procédure doit être respectée précisément.

Une décision d’AG non exécutée peut-elle justifier le changement de syndic ?

Elle peut y contribuer si l’inexécution est suffisamment grave, injustifiée et correctement documentée, notamment si elle s’inscrit dans une série de carences. La loi prévoit la possibilité de résilier le contrat de syndic en cas d’inexécution suffisamment grave. Il faut toutefois préparer la continuité de gestion, faire inscrire les résolutions nécessaires et organiser la désignation d’un nouveau syndic. Un changement précipité ne doit pas créer un second blocage après le premier.

Conclusion : demander des actes, puis choisir le recours adapté

L’exécution des délibérations fait partie des missions légales du syndic. Relisez néanmoins la résolution, identifiez les obstacles, demandez les pièces et mesurez les diligences accomplies avant de qualifier une carence.

Si l’inexécution persiste sans raison sérieuse, progressez par étapes : contrôle du conseil syndical, demande formelle, mise en demeure, nouvelle résolution, assemblée puis recours ou changement de syndic lorsque la gravité le justifie.

Pour replacer cette expérience dans une évaluation plus large, consultez la fiche de votre syndic sur JeNoteMonSyndic. Les avis et critères doivent rester factuels : une décision non exécutée est un élément de gestion à documenter, pas un verdict automatique sur l’ensemble du syndic.

Sources officielles et références utiles

Vérification juridique effectuée le 11 septembre 2026. Les informations ci-dessous sont générales : la résolution, le règlement de copropriété, le contrat de syndic et les circonstances du dossier doivent toujours être examinés ensemble.

• Légifrance — Article 18 de la loi du 10 juillet 1965 : missions du syndic, exécution des délibérations et résiliation du contrat en cas d’inexécution suffisamment grave.
• Légifrance — Article 42 de la loi du 10 juillet 1965 : contestation des décisions d’AG et suspension de certains travaux.
• Légifrance — Article 21 de la loi du 10 juillet 1965 : mission de contrôle du conseil syndical.
• Légifrance — Article 15 de la loi du 10 juillet 1965 : actions du syndicat et action contre le syndic en cas de carence ou d’inaction.
• Légifrance — Article 25 de la loi du 10 juillet 1965 : majorité applicable notamment à la désignation ou à la révocation du syndic et à la délégation pour agir contre lui.
• Légifrance — Article 8 du décret du 17 mars 1967 : demande et convocation d’une assemblée générale.
• Légifrance — Article 10 du décret du 17 mars 1967 : inscription de questions à l’ordre du jour.
• Légifrance — Article 55 du décret du 17 mars 1967 : autorisation des actions judiciaires exercées au nom du syndicat.
• Service-Public — Syndic de copropriété : rôle et missions du syndic, fiche vérifiée le 8 juillet 2026.
• ANIL — Syndic de copropriété : cadre général de la gestion du syndicat.